智慧建筑运维管理平台解决方案

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智慧建筑运维管理平台解决方案 智慧建筑运维管理平台解决方案 ********有限公司 一、 解决方案概述 随着时代的发展、技术的进步，互联网+大潮日趋火热，建筑行 业在业务飞速发展的过程中，建立一套综合了标准化、软硬件、人 力、管理理念的生态系统，对企业在持续运维管理能力、运维管理 技术提高上有很大帮助。 以建筑运维管理为核心的智慧建筑建设，将充分结合移动互联 技术、物联网技术，打通建筑运维过程中的各个环节。系统的实施， 可大幅提升物业服务的品质、提升人员的工作效率、提升业主的满 智慧建筑运维管理平台解决方案 意度，做到减员增效、提升管理和服务品质、提升管理规模容量， 为智慧建筑提升自身项目的品质、向运维要效益提供支持。 平台主要内容包括以下几部分： 1) 规范化标准体系 建筑、设备、系统信息标准化，确保信息系统完整、组织明确、 易更新扩展。对原有土地、房产信息的一次集中升级与改造，主要 包括原数据组织的扩展、零散信息的汇总、纸质数据的信息化、建 筑 CAD 图形的整合等，为后期的数据积累、扩充、完善及数据处理 提供必要的信息化建设基础。 2）GIS 技术应用 在平台中采用 GIS 技术，集成组织机构管理与楼层空间布置信 息，实现在地图中动态查询各建筑地理位置，进而查询建筑楼层各 区域划分，便于使用者快速定位查找相关单位，同时，集成建筑、 周边设施相关的图片和相关说明信息，便于使用者直观真实了解建 筑概况。 智慧建筑运维管理平台解决方案 3）设备全生命周期管理 将各类设施、设备信息进行统一管理，建立基础台帐信息：包 括设备的名称、编码、型号/规格/材质、单价、供应商、制造厂、 对应备件号、采购信息，如采购日期、采购单价、保修信息、专业、 类型/类别等。 通过从采购、入库、维修、借调、领用、分配、定位、折旧、 报废、盘点，实现设备信息全生命周期管理，简化、规范日常操作， 对管理范围内的设备进行评级管理、可靠性管理和统计分析，提高 管理的效率和质量。 4）维保急修管理 提供全面的维修计划管理，编制设施设备巡检、维修维护计划， 设定任务执行人或者组织，及设定任务执行所需工具及物料、任务 执行参考步骤等，准确地预测未来的维修工作需要的资源和费用， 有效地跟踪巡检工作, 降低维修费用, 减少停机次数。 支持新建应急性维修任务。出现紧急故障时，经过平台的智能 智慧建筑运维管理平台解决方案 化推送及抢单功能可以更高效地处理紧急的设备系统故障，极大地 解决了现有急修处理过程中耗时长、效率低、效果差的问题。 实现工单闭环流转，实现工单创建、发送、计划、排程、任务 分配、工单汇报、工单分析与查询统计功能。 5) 移动端应用 物业管理人员在巡检时携带平板电脑或智能手机进行巡检，读 取设备对应电子标签或扫描设备对应的条码之后，平板电脑或智能 手机会自动纪录下电子标签的编码和读取的准确日期和时间，并自 动提示该设备需做的维保工作内容。工程人员按维保工作内容进行 工作并记录巡查、检测结果。如果发现设备故障工程人员就可以使 用平板电脑或智能手机记录问题并拍照，然后上传至管理平台，系 统自动生成内部派工单进行维修处理。 6）配件商城 网上商城通过充分的竞争降低成本; 通过 GIS 技术，查看附近 配件供应商，更快的获取所需配件。严格的准入制度和评价考核， 智慧建筑运维管理平台解决方案 杜绝劣质假冒配件。 7）节能改造 通过标准化、信息采集、大数据技术对建筑总体能耗、系统 能耗、设备能耗分时间尺度的建筑能耗实时数据统计与历史数据 对比，全面深入能耗数据统计结果，理解建筑用能分配，跟踪重 点设备的用能趋势，对整个建筑的各个用电系统进行节能诊断。 二、 平台关键技术 智慧建筑正在逐渐改变着传统建筑管理和服务模式，特别是大 数据、GIS、物联网技术的创新与研发，帮助用户真正享受到智慧所 带来的便捷与高效。能够通过快捷及时的信息采集机制积累原始数 据，并为改进业务流程提供有效的分析与数据支撑，提高物业管理 水准。 （一）GIS 技术 地理信息系统（GIS）技术是近些年迅速发展起来的一门空间信 智慧建筑运维管理平台解决方案 息分析技术，在资源与环境应用领域中，它发挥着技术先导的作用。 GIS 技术可以有效地管理具有空间属性的各种资源环境信息，明显 地提高工作效率和经济效益。 （二）物联网技术 物联网是指通过各种信息传感设备，实时采集任何需要监控、 连接、互动的物体或过程等各种需要的信息，与互联网结合而形成 的一个巨大网络。其目的是实现物与物、物与人，所有的物品与网 络的连接，方便识别、管理和控制。 这种模式将固定设备的空间位置信息，运行状态都管理监控起 来，便于日常维护和管理。 （三）大数据技术 现在通过大数据技术的分析预测，可以实时查看整个物业运行 状态，能源消耗，可以节约成本提高效率，帮助决策。 三、 方案技术架构 智慧建筑运维管理平台解决方案 1. 方案设计原则 在本系统规划实施中，将遵循如下原则： （1）系统通用性原则 采用产业标准技术，采用可扩展的系统架构，开放式语言，保 证系统可在异构的平台系统之间方便移植； （2）低耦合、高内聚原则 本系统与企业各类系统进行对接，实现数据集成，门户集成、 身份认证集成、单点登录，采用数据耦合，经过扩容的集成管理平 台，保持统一的非结构化文档库, 统一管理界面，统一的安全控制机 制，以及统一的开发接口标准。 （3）稳定性及可扩展性原则 系统可以方便的增加内容服务器组、工作流服务器和其他管理 核心模块，保证系统稳定运行，同时使其适应扩展后的大业务处理 量，以适应未来业务量、非结构化数据种类和业务流程的扩展； （4）业务适应性原则 能够适应各种业务流程的应用，通过配置支持由于政策法规、 业务规则以及组织结构变化带来的流程和处理方式的变化 （5）符合国际标准的原则 本系统为方便与其它系统的集成，在设计过程中遵循 WFMC 的 工作流国际标准、国内后勤管理标准及各种数据采集、处理国际规 范。 智慧建筑运维管理平台解决方案 2. 方案技术架构 系统采用 B/S 方式，java 语言，SSM 架构，此架构成熟高效， 基于 SPRING 生态易于扩展和开发，具备良好的松耦合，高内聚的 特性。具体采用的技术如下描述： 1）强大的、成熟的、开放的 IT 架构及功能，并且可以进行接 口扩展，以便满足后续接入其他系统的需要。  支持多种主流数据库平台  采用先进的数据字典技术  支持主要的支持标准的数据接口  XML，ODBC（Open Database Connectivity）数据环 境  系统采用多层次的安全机制  合法用户的验证  对数据记录的访问权限控制  对功能节点的访问权限控制  对页面功能操作的访问控制  Web 平台融合了 J2EE 理念  集成 AJAX、工作流、事务处理  H5 技术、Web Service  基于 J2EE 的后台业务逻辑定制  Web 平台提供了一套机制 智慧建筑运维管理平台解决方案  方便业务功能的定制及开发；  页面描述语言及解析引擎；  前后台通信机制；  可兼顾高效性和高可靠性； 2）认证集成技术 本系统使用 Spring（shiro）安全框架。它成熟，具有较强的灵 活性和安全性。不仅能实现单点登录，代理等功能，还能方便的进 行权限控制。 四、 系统业务架构 1. 方案技术架构 2. 系统业务架构 信息终端分为：网站与手机 APP 应用。客户通过 APP 应用扫描 设施设备二维码，直接调取设施管理系统中该设施设备的属性信息 及保养记录，并根据需要读取其他数据；员工通过 APP 应用获取设 施管理系统任务，执行并反馈，同时可以根据工作需要查询相关信 智慧建筑运维管理平台解决方案 息；供应商通过 APP 应用与设施管理系统连接，处理工单，供应商 的信息可录入设施管理系统，进行统一管理。此外，上述三类用户 都可以通过网站接入设施管理系统获取数据。 3. 系统软、硬件建议配置 结合以上的技术及业务架构图，本方案中涉及的软硬件需要能够满 足当前用户的并发需求。存储设备容量则根据系统实际存储内容数 据做调整，本方案中不做限定。软硬件建议配置如下文所述。 五、 核心功能介绍 1. 系统管理模块 系统提供了操作人员管理、物业人员管理、维修人员管理、人 员技能标准、资质审核、菜单管理、系统配置管理、建筑标准管理、 岗位标准、系统监控管理、操作权限设置 、管理权限设置、操作日 志管理、数据备份与恢复，导入与导出功能。大部分都提供了与其 他系统进行数据交换与共享的接口。 智慧建筑运维管理平台解决方案 1.1. 操作人员管理 实现用户的增删改查，同时设定初始密码、用户权限、用户角 色、用户 E-mail，可以使各级管理者管理到不同的数据，并支持数 据的查询、统计，导出 Excel 文件。 1.2. 物业人员管理 实现物业人员的角色管理，同时设定初始密码、角色权限管理； 1.3. 维修人员管理 实现维修人员的信息录入，同时设定初始密码，维修人员的标准直 接跟岗位标准进行关联，再维修派单时会自动匹配相关人员进去维 修 1.4. 资质审核 主要实现对维修人员的审核管理； 智慧建筑运维管理平台解决方案 1.5. 菜单管理 主要实现对楼宇信息所有设备的分类管理； 1.6. 系统配置管理 支持系统、模块、功能的自定义配置和管理。 1.7. 日志管理 系统包含一套全面的、有效地回溯和追查机制。记录用户修改信息 的内容、时间、原修改数据等信息，可以查询用户在任意时间段内 操作系统的记录，为事后追溯和责任追究提供实证。 1.8. 建筑标准管理 根据建筑的分类，自动按照编码要求生成二维码，扫码直接显示所 有建筑、系统和设备的相关信息； 智慧建筑运维管理平台解决方案 1.9. 岗位标准 管理不同建筑标准对应的岗位标准，包括岗位要求、操作内容、工 时等。维保人员满足不同的岗位标准后可以入驻平台。 1.10.人员技能标准 主要实现对人员技能标准进行分层划分；平台会按照岗位标准进行 自动派单。 1.11.系统监控管理 系统支持实时监控服务器 JVM、CPU、内存使用率，当运行情况发 生异常时，提前预警，避免系统宕机造成数据丢失等情况。 2. 维保/急修平台模块 该模块系统提供了设备管理、设备分类管理、设备档案管理、保养 作业定义、保养合同管理、保养计划管理、保养实绩管理、设备故 障管理、故障历史记录、工单管理、工单登记、派单管理、完工管 理、工单评估、工单综合查询、工单提醒、工单报表所有关于设备 智慧建筑运维管理平台解决方案 的信息录入及相关维修流程都在该该模块承接完成； 2.1 设备分类管理 根据实际管理情况，按照设备编码、设备/系统之间的相互关系 以及专业类别，建立设备/系统的层次结构，形成设备/位置树。通 过设备树，可以方便地查找不同专业设备及各类信息。通过设备分 了信息，不同专业设备可自动关联相关专业工程维保人员。 2.2 设备管理 主要是对电梯、安防、暖风设备所有设备信息进行管理。 2.3 设备档案管理 将各类设施、设备信息进行统一管理，建立完整的设备台帐信 息：包括设备基本信息、所属位置等，针对设备类型定义不同的设 备分类，并建立信息目录，根据不同的设备分类建立相应的技术参 数模板，实现对不同类型设备属性的管理， 建立设备所属备件关联，备件所需数量，具体型号参数等内容。 智慧建筑运维管理平台解决方案 通过建立上述设备备件包，可以了解备件需求，分析哪些备件使用 较多，从而为配件供应商提供配件需求的真实数据，便于他们实时 掌握配件的供需比，提升服务品质和运营效率。 可以定义设施设备相关文档，如采购合同、操作手册等。系统 支持多种文档格式包括：Word，Excel，PDF，jpg 等常用的格式文 档，方便统一管理和查看文档数据。 可根据定制好的样式选择设备，统一生成二维码标签进行打印。 2.4 保养作业定义 同巡检计划制定功能。  制定保养计划 将需要定期保养的设备设施、备件或设备房，与保养作业程序 关联，制定保养计划，维护保养工作初次执行时间、周期、间隔、 优先级、标准工时等信息。  查看保养计划 根据保养计划中首次执行时间、周期、间隔等信息，自动生成 智慧建筑运维管理平台解决方案 长期保养计划。系统通过日历形式直观展示工作计划，不同颜色表 示不同类型保养作业，每日工作内容可使用拖拽方式临时修改保养 工作执行日期，条形长度表示该保养计划持续时间，点击程序名称 查看详细保养计划。 系统可设定根据保养作业执行时间，自动派发至该专业主管 APP 中由主管进行转派，或自动派发至专业技师 APP 中抢单，或后 台直接指派到技师。保养工单可根据实际需求提前派发或取消。 2.5 保养实绩管理 通过设备分类树，查询设备巡检保养记录，包括保养时间、保 养内容、保养人员、保养材料消耗等。 2.6 设备故障管理 用户通过此功能即可方便顺利的进行故障申报以及得到迅速响 应，用户可以在报修单中选择故障地点和故障类型，并填写报修人 姓名、联系电话、故障详细地址、故障问题描述后提交报修单，维 智慧建筑运维管理平台解决方案 修负责人在后台即可查看到详细的报修信息。 2.7 故障历史记录 所有设备维修的相关信息进行管理，以便在处理相同问题的时候能 及时得到快速的解决； 2.8 工单登记 系统提供客服报修、员工端报修、服务端报修、预警工单 5 类 工单登记方式。  客服报修：客服人员通过接听电话，询问现场具体情况，在平台 中进行工单登记。包括工单类型、报修部门、报修人员信息、位 置、设备、故障现象、处理方式、时间要求、紧急程度以及其他 说明或备注信息。  员工端报修：物业管理人员在日常巡检保养工作中，记录设备故 障情况。业主、租户口头告知物业员工报修，后勤人员在员工 APP 中登记。 智慧建筑运维管理平台解决方案  服务端报修：业主、租户通过服务端 APP 进行报修。  预警工单：BA 系统获取设备监控信息，自动生成预警工单。 2.9 工单受理管理 已登记的工单中“工单类型”选项，即故障设备所属专业系统，如 综维、供配电、给排水、电梯等，系统自动根据该选项，将工单信 息推送至该专业相关维修技师 APP 中。 技师可在 APP 中查看故障设备、问题、位置、报修人信息、以 及现场照片，根据自身工作情况、所在位置等情况综合考虑，选择 是否受理工单。如受理后发现工单非本专业或需要其他人员协助完 成，可退回至平台进行处理。 工单受理后，可短信通知报修人。 2.10 工单派工管理 超时无人受理或技师受理后退回的工单，可由平台运营人员进 行派工，可派发给 1 人，或多人协作执行，并指定 1 名责任人。 智慧建筑运维管理平台解决方案 支持系统后台、手机端两种派单模式，派工后保修人员会收到 手机短信提醒，维修执行人员的手机移动应用端也会收到指派的维 修任务。 2.11 工单完工管理 系统自动记录工单执行全过程，包括下单时间->登记时间->受理 时间/派工时间->到达时间->完成时间->评价时间。 可在 APP 中或后台系统中查询整个处理流程，各节点处理人， 总时间，处理内容，分项时间等，为员工绩效考核及工单服务项目 确定标准工时提供数据基础。 维修技师到达现场执行时，可向平台提交 LBS 定位信息，确定 达到现场，通过录音、拍照、录视频等方式记录现场情况，记录当 前故障发生原因、处理方案。维修需要辅助材料时，可从配件商城 进行采购，系统会按距离、服务评级等条件推荐最适合的配件商品。 故障处理结束后完成工单。 智慧建筑运维管理平台解决方案 2.12 工单评估管理 工单完工后，报修人可通过手机 APP 进行评价，可从多维度评 价工单执行过程，包括响应及时率、服务态度、现场保护、技术水 平、综合评价等，评价人可直接在手机端签字确认。 无法现场评价的工单，可由客服人员与报修人电话沟通回访， 记录报修人对技师执行工单的各项评价。 2.13 工单综合查询 该功能需包含运维服务管理人员可通过系统按时间段、班组、 维修项目等视角综合查询统计运维服务口径维修工作量、维修用材 料，同时可对维修的事件量、工作量、成本按类别、时间、部门进 行趋势分析。为运维服务管理优化改进提供数据支撑。 2.14 维修报表管理 系统要对相关数据的历史记录进行统计。如能够按照时间段， 对企业的维修业务量进行统计、对维修人员的工作量进行统计、对 智慧建筑运维管理平台解决方案 客户的评价进行统计、对维修用料进行统计等。同时，还要根据报 修的类型和报修的来源进行统计，能够打印出月报表和季度报表。 要求可以用图形的方式（柱状图、饼状图）显示统计结果。 3. 社区楼宇管理 该功能主要是实现对楼宇所有的机电设备进行集中监控管理。对 所有机电设备进行集中控制管理和集中综合管理，主要包含后社区 信息管理、GIS 信息管理、楼宇信息录入、设备列表、建筑标准建 模。 3.1．GIS 地图模块 GIS 地图模块以地理信息数据资源库为基础，集成影像数据、 矢量数据、建筑物模型，为管理人员提供可视化建筑管理服务，直 观展示建筑地理信息、位置分布，周边道路、设施、环境信息以及 重要单位，从而极大地提高管理乐趣，提高工作的准确性，推进建 筑、空间、设施设备科学化管理。 提供便捷的查询、统计等操作，实现物业综合服务。 智慧建筑运维管理平台解决方案 3.2．建筑分类标准建模 根据相应的建筑分类标准，将社区楼宇中的相关系统设备建模， 以结构化的数据组织形式录入到平台系统中。 4. 配件商城 配件商城的功能主要有配件管理、入库、出库、盘库、退库、配 送、GPS 定位、卖家管理、店铺管理、账户管理、订单管理、商品 发布、评价管理、GIS 信息管理，所有商家从商品的信息录入到购 买行为都包含在内 4.1 配件管理 对于商家可以对商品进行管理，支持各种入库、出库类型；支 持库存间调拨管理；支持物理盘点、周期盘点等。可帮助规范库存 管理，实现库存入出库的有序，从而可使库存清晰，以维持适量的 库存，满足用户的需求； 智慧建筑运维管理平台解决方案 4.2 入库管理 执行物料入库操作，库房管理员根据入库情况，填写入库单， 包括入库说明、所在仓库、供应商信息，入库单号可根据日期或其 他标准自动生成，系统自动记录入库时间、操作人员。 可结合条码对物料进行跟踪管理，带有条码的物料可通过扫描 枪实现自动入库。 4.3 出库管理 执行物料出库操作，商家根据出库情况，填写出库单，包括出 库说明、所在仓库、出库类型、购买人等信息，出库单号可根据日 期或其他标准自动生成，系统自动记录出库时间、操作人员。 可结合条码执行物料出库操作，对带有条码的物料可直接通过 扫描枪扫描实现自动出库。 4.4 退库管理 执行物料出库操作，商家根据出库情况，填写退库单，包括退 智慧建筑运维管理平台解决方案 库说明