【报告】2025年城市更新新形态：商业街区的转形与转型白皮书

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城市更新新形态： 商业街区的转形与转型 2025 白 皮 书 中国人民大学国发院城市更新研究中心 2 城市更新新形态：商业街区的转形与转型 目 录 前言 .................................................................................................................................................. 4 第一章 活力商业街区：转型发展情境下城市更新的新形态 ..................................................... 4 1.1 行业发展趋势：中国商业所具的“韧性”与“纵深” ............................................... 4 1.2 城市更新机遇：活力商业街区的政策红利与市场机遇 ................................................ 5 1.3 国家战略需求：活力商业街区对扩大内需的战略价值 ................................................ 6 1.3.1 促进区域消费升级 ................................................................................................ 7 1.3.2 提高城市生活品质 ................................................................................................ 7 1.3.3 提升区域经济活力 ................................................................................................ 8 第二章 内涵与特征：城市更新视角下活力商业街区的新内涵与新特征 ................................. 8 2.1 城市更新视角下活力商业街区的全新内涵 ................................................................... 9 2.2 城市更新视角下活力商业街区的核心特征 ................................................................. 15 第三章 印象与映像：活力商业街区的典型案例与经验借鉴 ................................................... 23 3 3.1 活力商业街区的典型案例 ............................................................................................. 23 3.1.1 老旧厂区转型型商业街区 .................................................................................. 24 3.1.2 老旧住宅更新型商业街区 ................................................................................... 31 3.1.3 老旧商业转型型商业街区 ................................................................................... 36 3.1.4 老旧街区活化型商业街区 ................................................................................... 43 3.1.5 新规划开发型商业街区 ....................................................................................... 49 3.2 活力商业街区的经验借鉴 ............................................................................................. 55 3.2.1 成效与特点 .......................................................................................................... 56 3.2.2 经验与问题 .......................................................................................................... 57 3.2.3 存在的问题与挑战 ............................................................................................... 59 第四章 指标与评估：活力商业街区评价的主要维度与量化体系 ........................................... 60 4.1 场景吸引力 ..................................................................................................................... 60 4.2 业态平衡力 ..................................................................................................................... 62 4.3 品牌影响力 ..................................................................................................................... 64 4.4 坪效竞争力 ..................................................................................................................... 66 4.5 社群与服务亲和力 ......................................................................................................... 69 第五章 从资产到资本：金融工具驱动商业街区价值实现路径 ............................................... 71 5.1 活力商业街区与金融资本的共生逻辑 ......................................................................... 71 5.1.1 存量资产盘活的大资产管理架构 ...................................................................... 71 5.1.2 多层次 REITs 资本退出路径设计（消费基础设施类） .................................. 74 5.2 中国消费类基础设施 REITs 的政策演进与制度节点................................................... 75 5.3 消费类基础设施 REITs 典型案例解析 .......................................................................... 76 4 案例一：华夏华润商业 REIT（青岛万象城） ............................................................ 76 案例二：中金印力消费 REIT........................................................................................ 77 结语 ................................................................................................................................................ 78 前言 在当前城市发展从增量扩张转向存量优化的深刻背景下，商业街区作 为城市活力的关键载体，其转型与升级已成为推动城市高质量发展、 促进消费内需、提升居民生活品质的重要途径。本白皮书系统梳理了 活力商业街区在新时代下的发展机遇、核心内涵与典型特征，通过对 五大类典型案例的深度剖析，提炼出其成功经验与面临的挑战，并构 建了一套科学的评价维度和量化体系。最后，展望了以 REITs 为代表 的金融创新工具如何为商业街区的可持续运营提供资本解决方案。本 研究旨在为政府决策、城市运营与商业实践提供理论支撑与路径参考。 第一章 活力商业街区：转型发展情境下城市更新的新形态 城市更新是一个宏大命题，我们选择聚焦于“活力商业街区”的研究， 主要源于以下三重动因。 1.1 行业发展趋势：中国商业所具的“韧性”与“纵深” 相较于其他地产业态，我国商业街区展现出独特而广阔的发展纵深。 在空间维度上，商业空间展现出无与伦比的适应性。无论是老旧厂区、 历史街区还是新建社区，商业业态都能通过创造性转化焕发新生。从 成都东郊记忆的工业遗存再生，到上海蟠龙天地的古镇焕新，商业空 间打破了传统购物中心的桎梏，实现了与城市肌理的深度交融。这种 5 “空间再编程”能力，是办公、酒店、公寓等强调标准化和功能性的 业态难以企及的，未来十分看好商业空间的更新前景。 在内容维度上，商业业态正从“商品集合”转向“生活方案”提供者。 当下呼应消费者追求体验而非拥有的需求变化，新中产、Z 世代和县 域市场的多元需求推动商业创新业态，如即时零售、国潮文创和主理 人店铺兴起等。商业地产竞争升维至特色化、体验化、场景化阶段， 演进路径从单一零售空间转向综合场景，从盒子商场迈向开放式街区， 商业空间正在经历一场深刻的价值重构。 放眼国际对比，我国商业更展现出独特的“跨越式发展”特征。我们 并未简单重复西方以大型购物中心为主导的老路，而是在强大的数字 基础设施和应用创新能力的助推下，商业场景营造、模式迭代、本土 品牌价值挖掘和文化自信的塑造等方面，正开启一个充满想象力的新 赛场。 1.2 城市更新机遇：活力商业街区的政策红利与市场机遇 城市发展进入存量时代，为商业街区的转型提供了前所未有的宏观环 境与内在驱动力。 政策支持为商业街区发展奠定基础。随着城镇化进程进入新阶段，城 市更新成为推动高质量发展的核心抓手。国家层面陆续出台《关于持 续推进城市更新行动的意见》（2025 年中办国办 34 号文）、《关于 进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》 （2024 年国务院）等政策， 强调“留改拆并举”，鼓励通过 REITs、PPP 等模式盘活存量资产。 地方政府也积极跟进，如上海发布的《上海市城市更新条例》，首创 6 推出“区域评估+实施主体公开遴选”机制，深圳实施“容积率奖励”， 广州设立百亿级城市更新基金等，这些举措在审批流程、规划指标和 资金支持上为商业街区更新创造了良好的制度环境。政策红利为商业 街区更新注入了坚实的制度保障与广阔的市场机遇。 市场需求推动商业街区品质升级。城市更新在横向范围与纵向深度上 的“双重扩容”，激活了商业物业的新功能与新需求。主要缘于居民 对高品质、个性化、体验式消费场景的需求日益增强，为商业街区转 型提供了市场动力。如老旧住宅区改造后，居民消费结构升级，为社 区商业、邻里中心等业态带来发展机遇；老工业区、旧厂房和老街区 的更新，为文创商业、体验式商业等新兴业态提供了独一无二的物理 载体和内容土壤，推动商业空间从标准化、同质化向特色化、主题化 转型。 技术创新赋能商业街区现代化发展。新技术、新业态的涌现，使商业 街区在空间利用、业态组合、运营模式上实现创新成为可能。表现在 数字化工具、智能设备与文化内容的深度融合，推动了街区从传统零 售空间向现代生活场景的转型。如沉浸式体验、数字艺术展览、智慧 导览等，使得商业街区能够超越传统的购物功能，向一个融合科技、 文化、体验与社交的综合性生活场域转变，从而为打造智慧街区和实 现精准运营奠定了坚实基础，回应了城市更新对完善功能、提升品质 与传承文化的综合要求。 1.3 国家战略需求：活力商业街区对扩大内需的战略价值 当前，扩大内需是驱动经济内循环的核心抓手。活力商业街区既是城 市更新的重要载体，更是激活内需潜力、提振城市经济动能的关键战 略支点。 7 1.3.1 促进区域消费升级 活力商业街区是培育消费新场景的重要平台。2025 年 10 月，党的二 十届四中全会强调，坚持扩大内需这个战略基点，坚持惠民生和促消 费、投资于物和投资于人紧密结合，以新需求引领新供给，以新供给 创造新需求，促进消费和投资、供给和需求良性互动，增强国内大循 环内生动力和可靠性。随着城市化进程加快和消费结构升级，商业街 区发展迅速，推动消费模式创新和经济增长。国家发改委和国务院的 政策支持步行街改造与智慧商圈建设，促进商旅文体融合。商业街区 通过设施改造、业态升级与内容创新，引入区域首店和文化 IP 等， 不断优化供给结构，激活消费潜能，实现消费从商品购买向生活方式 体验的跃迁。 1.3.2 提高城市生活品质 活力商业街区是践行以人民为中心发展观的重要体现。2025 年，中 办、国办印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》明确提出，要 改造提升商业步行街和旧商业街区，完善配套设施、优化交通组织、 提升公共空间品质、丰富商业业态、创新消费场景，推动文旅产业赋 能城市更新。各地也积极响应国家政策，因地制宜推进高品质城市生 活建设。例如，北京市商务局印发《北京市促进商业步行街高质量发 展的指导意见》，提出到 2025 年实现各区至少打造 1 条高品质商业 步行街，全市建成一批商业繁荣、文化浓厚、特色鲜明、环境优美、 治理规范的高品质商业步行街。2023 年，浙江省提出建设“高品质消 费集聚区”，以夜间经济样板城市、高品质步行街、特色商业街区（区） 为着力点，构建全省高品质消费生态圈。在国家顶层设计与地方实践 8 的同频共振下，高品质城市建设正由局部试点走向系统化、分层推进 的新阶段。 活力商业街区通过创新场景与公共服务提升生活品质。其作用主要体 现在三个方面：一是以数字赋能推动智慧商圈建设，精准响应市民需 求，打造新型消费空间；二是发挥城市商圈的引领作用，激发区域创 新活力，带动城市功能与生活品质同步提升；三是通过优化社区商业 布局，推动街区商业与“一刻钟便民生活圈”深度融合，以“微更新” 促进城市更新，切实增强市民生活的便利性与幸福感。 1.3.3 提升区域经济活力 活力商业街区成为区域经济发展的新支点。区域经济高质量发展是实 现中国式现代化的必然要求。各地区各部门扎实推动区域协调发展战 略，商业街区正成为各地“稳增长、促消费、提活力”的新支点。例 如，上海市提出提升街区商业活力，通过推进 8 个商圈“主街+后街” 组团升级，利用低租金“快闪店铺”带动周边首店经济等措施，预计 拉动区域社零额增长 8 个百分点。北京市则通过智慧商业街区升级深 化国际消费中心城市建设。 活力商业街区以多维创新路径为区域经济注入持久活力。依托全域旅 游规划布局，推动商旅文体深度融合，引入沉浸式互动展览、特色主 题演艺及高端精品赛事，优化数字导览系统与无感通行体验，强化街 区流量聚合与转化效应，为区域经济注入持久动力。 第二章 内涵与特征：城市更新视角下活力商业街区的新内 涵与新特征 9 在明确了活力商业街区发展的宏观必然性后，需要深入其肌理，系统 解析其在城市更新视角下所孕育的全新内涵与得以脱颖而出的核心 特征。 2.1 城市更新视角下活力商业街区的全新内涵 在新消费浪潮和城市治理精细化趋势日益显著的今天，“活力商业街 区”已不再是一个以业态组合为核心的商业集聚形式，而是一个连接 个体、社群、文化与城市体验的复合生态系统。活力商业街区的“新”， 源于其底层逻辑的深刻变革，它是城市空间、消费行为与情绪价值交 汇的结果，是城市生活方式重塑与空间运营机制共演的产物。 图片来源于网络 2.1.1 消费转型推动商业街区升级 新消费群体的崛起是商业街区转型的根本驱动力。 以 Z 世代、新中 产及文化创意从业者为代表的新消费人群，成长于数字与社交网络时 代，其消费行为呈现出强烈的自主意识与价值判断能力。他们对情绪 价值、文化归属与社会参与的高度敏感性，使其消费逻辑超越了传统 的“物”的获取与“性价比”考量，转而追求“场所感”、“社交意 10 义”与“精神共鸣”等非物质价值。商业场景在他们眼中，是身份认 同的表达场、审美趣味的投射地、以及情绪能量的补给点。 图片来源于网络 “以人为中心”取代“以物为中心”成为核心逻辑。“新消费”已演 化为一种新的生活哲学和空间组织逻辑，其核心特征是“体验驱动、 内容共创、社群连接、情绪共鸣”。这意味着传统商业街区依赖的“商 品-空间-流量”线性闭环已然失效，取而代之的是以“人”的兴趣与 感知为入口，以空间场景为媒介，以社群关系为支撑，通过情绪连接 实现认同构建与黏性运营的价值循环系统。街区的价值源泉，从地段 优势与业态组合，转向了其激发人们“停留、互动、参与、表达”意 愿的能力。 11 图片来源于网络 商业街区角色从城市“配套”升级为生活方式“引擎”。在