【报告】城市更新既有建筑可持续改造路径与金融支持方案研究

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北京绿色金融与可持续发展研究院 2026 年 1 月 版权声明 本报告版权归北京绿色金融与可持续发展研究院（北京绿金院）所有。本报告用于在特定领域 的研究与交流，未经北京绿金院授权，请勿转载、摘编或以其他方式使用其内容。如引用报告内容， 应清晰注明来源。如有内容或合作等问题，请通过如下电邮联系我们：info@ifs.net.cn 北京绿色金融与可持续发展研究院（北京绿金院）是一家注册于北京的非营利研究机构。我们 聚焦 ESG 投融资、低碳与能源转型、自然资本、绿色科技与建筑投融资等领域，致力于为中国与 全球绿色金融与可持续发展提供政策、市场与产品的研究，并推动绿色金融的国际合作。北京绿金 院旨在发展成为具有国际影响力的智库，为改善全球环境与应对气候变化做出实质贡献。 研究指导 马骏 北京绿色金融与可持续发展研究院 院长 课题组组长 张青林 北京绿色金融与可持续发展研究院 绿色建筑与可持续规划中心 主任 课题组成员 肖明智 北京绿色金融与可持续发展研究院 研究员 陆春华 北京绿色金融与可持续发展研究院 研究员 祝子翀 北京绿色金融与可持续发展研究院 助理研究员 致 谢 本课题立项及研究过程中，有幸得到了以下专家的指导与支持（按姓氏拼音排序），在此我们致以 诚挚感谢。 梁 浩 住建部科技中心绿色建筑处 处长 宋晔皓 清华大学建筑与技术研究所 所长、教授 李晓峰 中国建筑标准设计研究院 副总工程师、正高级工程师 王益锋 兴业银行总行 绿色金融处处长 苏 楠 华夏银行总行 绿色金融中心处长 刘小兵 交通银行北京市分行 绿色金融中心总经理 李丛笑 中建集团双碳办公室 副主任 薛世伟 中建碳科技有限公司 执行总经理 李霖道 中海商业发展有限公司 副总经理 张 帆 施耐德电气有限公司 高级总监 陈 洁 溪山天使汇 执行委员 目 录 一、引言...............................................................................................................................................2 1.1 研究背景.................................................................................................................................... 2 1.2 研究意义.................................................................................................................................... 3 1.3 研究内容.................................................................................................................................... 4 二、既有建筑改造的技术路径..............................................................................................................6 2.1 绿色能源使用.............................................................................................................................6 2.2 用能系统优化.............................................................................................................................9 2.3 建筑本体节能单元改造............................................................................................................ 12 2.4 智慧能源管理体系构建............................................................................................................ 17 三、既有建筑改造的项目经济效益分析............................................................................................. 24 3.1 经济效益核心维度与测算逻辑................................................................................................. 24 3.2 不同技术路径的经济效益测算................................................................................................. 25 3.3 不同建筑类型的经济效益对比分析..........................................................................................27 3.4 小结......................................................................................................................................... 29 四、支持既有建筑改造的商业模式与金融工具.................................................................................. 31 4.1 核心商业模式...........................................................................................................................31 4.2 全周期金融工具....................................................................................................................... 35 4.3 创新组合模式案例参考............................................................................................................ 41 五、 中外既有建筑可持续改造典型案例分析.................................................................................... 46 5.1 案例一：某市级文化中心 EMC 模式节能改造案例.................................................................46 5.2 案例二：某公园综合能源站项目案例....................................................................................... 48 5.3 案例三：某省级三甲医院节能改造案例....................................................................................51 5.4 案例四：某国际大酒店节能改造项目案例................................................................................55 5.5 案例五：某连锁酒店节能改造案例...........................................................................................57 5.6 案例六：某省级工业园区改造案例...........................................................................................60 5.7 案例七：海外某钢铁厂节能改造案例....................................................................................... 64 5.8 案例八：某钢铁公司分布式光伏一体化改造案例..................................................................... 68 5.9 案例九：某产业园区节能改造案例...........................................................................................71 5.10 案例十：某产业园区综合能源微电网节能改造案例............................................................... 75 六、结语.............................................................................................................................................81 【参考文献】......................................................................................................................................... 82 1 2 一、引言 1.1 研究背景 在全球气候治理不断向纵深推进、我国“双碳”战略加速落地的时代背景下，建筑行业作为能源消 耗与碳排放的关键领域，其绿色转型进程直接关乎国家生态安全与可持续发展大局。与此同时，我国城 市更新行动全面开展，推动城市发展从“增量扩张”向“存量提质”转变，既有建筑作为城市空间的核 心载体，其可持续改造已成为破解资源环境约束、提升城市功能品质的关键举措。既有建筑可持续改造 不仅是建筑行业实现碳减排目标的必要选择，更是推动城市绿色低碳发展、满足人民群众对高品质人居 环境需求的重要途径，具有深刻的时代意义和现实价值。 我国拥有全球规模最大的建筑存量。根据第一次全国自然灾害综合风险普查数据，截至 2023 年底， 全国既有建筑面积已超 1000 亿平方米1。其中，大量 2000 年以前建成的建筑，对照当前建筑节能与 能效管控要求，普遍存在围护结构保温性能不佳、用能设备能效较低、能源管理方式落后等问题。数据 显示，我国建筑与建筑业建造（全过程）能耗占全国能源消费总量 44.8%，碳排放占全国能源相关碳排 放 48.3%；其中建筑运行能耗占全国能源消费总量 22.0%，既有建筑能耗占建筑运行能耗 70% 以上， 建筑运行碳排放占全国能源相关碳排放 21.7%，建筑领域是实现‘双碳’目标的核心攻坚领域2。随着 城镇化进程持续推进以及人民生活水平提高，建筑用能需求仍将保持刚性增长。若不及时开展可持续改 造，既有建筑的高能耗、高碳排放问题将进一步加大资源环境压力，与绿色发展理念形成突出矛盾。 从行业发展趋势来看，既有建筑可持续改造已进入政策红利与市场需求双轮驱动的加速阶段。国家 层面相继出台《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》《关于持续推进城市更新行动的意见》等一 系列政策文件，明确提出到 2025 年，完成既有建筑节能改造面积 3.5 亿平方米以上，建设超低能耗、近 零能耗建筑 0.5 亿平方米以上，为行业发展明确了清晰的目标导向3 4。此外，从住建部发布的四批城市 更新可复制经验做法清单中可以清晰看出，地方政府也在积极响应政策导向，通过财政补贴、税收优惠、 简化审批等方式，推动本地既有建筑改造工作，形成了中央政策引领、地方细化落实的上下联动政策支 持体系5。同时，随着绿色消费理念普及，市场对绿色建筑的需求持续增长。商业建筑、工业建筑通过可 持续改造可实现资产增值、招商溢价，老旧小区改造可显著提升居民居住舒适度与幸福感，这些市场需 求成为推动改造工作规模化开展的内在动力。 既有建筑可持续改造的核心内涵，是通过技术创新、模式创新与金融创新的深度融合，实现建筑全 生命周期的节能降碳、功能提升与价值增值。其改造并非单一维度的节能技术应用，而是涵盖技术路径 优化、经济效益提升、商业模式适配、金融支持保障的系统工程。从技术层面而言，改造以“低碳化、 高效化、智能化”为核心，需结合能效诊断，推进建筑本体节能、用能系统优化、可再生能源替代及智 1 中华人民共和国住房和城乡建设部. 第一次全国自然灾害综合风险普查公报 [R]. 北京，2024. 2 中国建筑节能协会建筑能耗与碳排放数据专业委员会，重庆大学城乡建设发展与研究院. 中国城乡建设领域碳排放研究报告 (2024 年版)[R]. 重庆，2024. 3 中华人民共和国住房和城乡建设部. “十四五” 建筑节能与绿色建筑发展规划 [R]. 建标〔2022〕24 号. 2022. 4 中共中央办公厅，国务院办公厅. 关于持续推进城市更新行动的意见 [R]. 2025. 5 中华人民共和国住房和城乡建设部 (办公厅). 实施城市更新行动可复制经验做法清单（第一至四批）[R]. 2022-2025. 3 慧能源管控，要求因地制宜制定改造计划6。从价值层面来看，改造的经济效益不仅包括直接的节能费用 节约、可再生能源销售收入，还涵盖资产增值、运营效率提升、招商竞争力增强等间接收益，同时兼具 碳减排、公共服务承载力提升等环境与社会效益，形成多元价值共生的格局7。 1.2 研究意义 尽管既有建筑可持续改造前景广阔，但在规模化推进过程中，行业仍面临多重系统性挑战，这些挑 战相互交织、相互制约，成为制约行业高质量发展的核心瓶颈。资金缺口巨大是首要难题，既有建筑改 造前期投资规模大，单项目投资从数百万元到数亿元不等，且投资回收期普遍在 3 - 12 年，部分大型项 目甚至超过 10 年。传统模式下，投资主要由业主承担，不仅给业主带来沉重的资金压力，还面临能源价 格波动、技术迭代等潜在风险，导致市场主体参与积极性不足。尤其对于公共建筑、老旧小区等公益属 性较强的项目，政府财政资金有限，社会资本参与意愿不强，资金短缺成为制约改造推进的核心障碍。 商业模式不清晰进一步加剧了推广难度。不同类型建筑的产权性质、运营目标、用能特征差异极为 显著，单一改造模式难以契合多元需求。居住建筑产权呈分散状态，改造意愿难以达成统一，产权主体 间利益协调难度大8；商业性公共建筑以投资回报最大化为目标，对改造的经济性以及施工周期有着严格 要求；长期以来，非商业性公共建筑（非经营性城市更新项目）受政策引导与财政预算的约束，相比经 济回报更为注重环境社会效益9。目前，行业内缺少针对不同建筑类型的标准化商业模式，部分创新模式 的应用场景存在局限性，尚未形成能够大规模复制的成熟范式。 技术集成难度高同样是一项重要挑战。既有建筑改造属于兼顾节能效果、功能适配、文化保护、运 营安全等多重目标的系统工程，需要协调建筑本体节能、能源系统重构、数字化管控等多个技术维度， 避免出现技术适配性欠佳、系统协同效率低下等问题。在历史建筑与工业遗产改造过程中，技术应用需 严格保护建筑风貌与文化价值10；在医院、数据中心等复杂场景中，改造需保障运营的连续性与核心功 能的稳定性，对施工工艺、设备可靠性提出了极高要求11。此外，我国既有建筑改造技术体系仍不够健 全，部分关键技术成本较高，成熟的技术集成方案较少，这进一步增加了改造的难度。 政策与市场环境不完善同样对行业发展起到了制约作用。现有政策存在标准不统一、审批流程繁琐 等问题，不同地区的改造标准、补贴政策差异较大，缺乏全国统一的技术规范与评价体系。审批环节涉 及多个部门，流程复杂、周期较长，增加了项目落地的成本。从市场维度来看，建筑能效量化与碳足迹 管理制度体系尚未完善12 ；企业碳排放等环境相关量化信息披露存在显著缺口13；绿色建筑的市场溢价 效应难以有效释放14；市场化配套激励机制亦存在明显不足15。同时，行业内专业化的节能服务公司、金 6 中华人民共和国国务院办公厅. 国务院办公厅关于转发国家发展改革委、住房城乡建设部《加快推动建筑领域节能降碳工作方案》的通知 [R]. 国办函〔2024〕20 号。北 京，2024-03-12. 7 秦虹，苏鑫. 城市更新的目标及关键路径 [M]. 北京：中国社会科学出版社，2020. 8 杨帆，郭汉丁. 既有住区绿色改造项目政府与业主决策协同机制理论研究综述[J]. 项目管理技术，2024，22(11): 54-60. 9 尹利君, 郭思佳, 赵宇. 城市更新的回报机制及产出效益分析[J]. 科技促进发展, 2023, 19(11): 700-709. 10 中华人民共和国住房和城乡建设部. 2023. 《城乡历史文化保护利用项目规范》GB 55035-2023. 北京：中国建筑出版传媒有限公司 11 SANTAK：数据中心供配电系统“0”秒切换解决方案[EB/OL]. 山特电子（深圳）有限公司, 2022-08-18[2026-01-18]. 12 蔡伟光. 完善建筑领域碳排放核算体系 助力城乡建设绿色低碳发展 [EB/OL]. 北京：中国建设报，2021-11-22. 13 罗崇佳，段茂盛. 中小企业环境信息披露：现状、难点及对策[J]. 能源经济评论，2025(3): 178-198. 14 Li S L, Zheng X Z, Zeng Q. Can green finance drive the development of the green building industry?—Based on the evolutionary game theory[J]. Sustainability, 2023, 4 融服务机构数量有限，服务能力参差不