物流园区实战报告——规划建设篇（111页-罗戈网）

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物流园实战之从园区角度看规划建设 目录 一、先策划后规划 ............................................................. 1 二、设计单位与建筑单位的选取和管理 ........................................... 1 （一）选取企业的方式............................................................................................................ 2 1、服务企业招投标评价要求..........................................................................................2 2、服务企业考察.............................................................................................................. 3 3、服务企业招标参考...................................................................................................... 5 （二）设计单位选择和工作沟通..........................................................................................13 1、与设计院洽谈时要明确如下事项：........................................................................13 2、对规划设计的原则要求............................................................................................14 3、与设计单位开展规划设计实施流程及要点............................................................15 4、规划设计开展需注意事项........................................................................................21 （三）建筑单位选择，及监督、管理、验收工作..............................................................21 1、工程项目筹划............................................................................................................ 22 2、施工队伍的选择........................................................................................................ 25 3、原则............................................................................................................................ 26 （四）以上工作开展的流程..................................................................................................55 三、围绕物流园区特色的规划设计 .............................................. 56 （一）园区规划设计知识点的了解......................................................................................56 1、规划设计的知识点....................................................................................................56 2、对项目具指导性的各规划的概念............................................................................57 3、工业用地和物流用地................................................................................................59 4、仓库类型.................................................................................................................... 59 5、建筑结构.................................................................................................................... 60 （二）物流园区规划原则...................................................................................................... 60 1、规划原则：................................................................................................................ 60 2、做园区规划时要注意的问题：................................................................................61 （三）园区建筑具备服务功能..............................................................................................61 （四）园区角度看规划设计步骤..........................................................................................61 1、确定项目位置；........................................................................................................ 62 2、了解需求.................................................................................................................... 62 3、用地规划和功能设计................................................................................................63 4、考虑各区域的基准关系（密切或影响，如何利用）............................................65 5、布局设计.................................................................................................................... 65 6、方案的比选................................................................................................................ 65 7、总体规划图。............................................................................................................ 66 （五）基于物流园特色的园区设计......................................................................................66 1、园区形象.................................................................................................................... 67 2、园区交通组织............................................................................................................ 76 3、园区停车场................................................................................................................ 83 4、园区建筑设计考虑....................................................................................................87 外一章 报建 ............................................................... 101 一、成立公司........................................................................................................................ 101 1、企业形式.................................................................................................................. 101 2、注册公司的步骤......................................................................................................102 3、其中公司章程要明确事项：..................................................................................102 4、企业证照与对应部门..............................................................................................103 5、企业注销材料.......................................................................................................... 104 二、项目报建........................................................................................................................ 105 1、企业报建的内部流程..............................................................................................105 2、报建事项.................................................................................................................. 105 1 一、先策划后规划 在前篇《物流园区的策划》说过，“先有策划，后有规划”才是园区建设精髓。因策划公司了 解市场、懂项目定位、业态布局、动线、交通动线，而这些是前期必做功课，即以市场为项 目建设的导向；设计公司懂技术处理，如建筑形态、室内室外布局、成本测算等。 再举个实例来强化下这个认知。某物流园区勾地后可允许有 50%的建筑物可销售，因前期不 愿请前策公司进行策划，所以在施工图阶段与规划设计公司纠缠不清，老是要求设计公司出 方案，但方案出来后左担心右担忧，就每套的面积、户型上犹疑难决，这是因为没有前策数 据做支撑，设计院都给整疯了。 当然，现在物流园勾地存在一些地方政府要求带规划方案拿地，即你要拿的地块，要有规划 设想才可能上规委会过会，造成在时间、费用上不允许等策划再来规划设计。因而要处理好 策划与规划的合理安排；及处理好与政府的关系，在真正拿地后可允许适当的规划调整。 在拿地后，到了规划设计和项目建设阶段，基本上都是由外包的专业企业去搞，作为园区在 此阶段要关注什么呢？ 一是选好设计院和建筑公司；二是要协调好前策公司与设计院就设计方案取得共识并加以实 施；三是根据物流园区这个特性对园区产品进行打磨。 2 二、设计单位与建筑单位的选取和管理 （一）选取企业的方式 1、服务企业招投标评价要求 民营企业建设物流园区，选择设计院和建筑公司一般不会强求搞招投标，但这也就容易受到 各方压力会推荐企业来。所以无论如何，园区都要搞个标准进行内部评标即进行内部招投标 工作，一来设定门槛挡各方要求，二来也可让股东明白而安心。 很多地方物流园区的投资者不是做连锁园区，只是在某地拿到地做单个园区，且投资者很多 是跨界而来（如果是从房地产跨界过来还好些），可能不知如何制定评标标准，那么简单点 的参照下表，复杂些的学习招标公司的规范，并据此来评标。 以下某工程招标，仅参考： 类别 分数 分值 分项内容 得分 评分说明 投标单位 备注 工程造 价 80 投标报价与 平均报价比 A A=( 投 标 报 价- 平 均 报 价)/平均报价*100％ 1 当投标报价等于平均报价 时，得 80 分； 2、当 A＞0 时,每高 1％扣 2.0 分,最多扣 10 分;当 A＜0 时, 每低 1％加 1.0 分,最多加 5 分 施 工 方案 5.0 施 工 工 艺 \ 技术措施 ［优］可行、可靠、先 进、合理,针对性好,措 施具体、成熟;［良］较 可靠、针对性较好,措施 具体;［中］较可行、不 太可靠、具体措施很不 具体 优 5.0 分、良 3.5 分、中 2 分、不可行 0 分 4.0 施工总进度 计划 ［优］工期合理,进度计 划可行、合理、先进,保 证措施具体;［良］工期 较合理进度计划可行、 较合理、较先进,有保证 措施;［中］工期较合理, 进度计划较可行、较合 优 4.0 分、良 2.5 分、中 1 分、不可行为 0 分 3 理、保证措施较差; 4.0 施工安全及 文明施工措 施说明 ［优］文明施工及安全 保证措施明确、具体、 可行、各项措施落实; ［良］文明施工及安全 保证措施较明确、较具 体、较可行、各项措施 较落实;［中］文明施工 及安全保证措施一般 化、但对文明施工及安 全保证措施有认识; 优 4.0 分、良 2.5 分、中 1 分、不可行为 0 分 5.0 技术力量 ［优］根据工程精度、 配备人员数量足、各项 管理人员齐全;［良］根 据工程进度、配备人员 数量基本够、各项管理 人员基本齐全;［中］根 据工程进度、配备人员 数量基本够、各项管理 人员勉强齐全; 优 5.0 分、良 3.5 分、中 2 分、不可行为 0 分 2.0 投标文件 投标文件不清晰、不按 所提供的目录装订的扣 2 分 合计 附注： 1、施工方案响应招标文件要求且基于施工图设计要求才可入围； 2、现场组织机构、技术力量配备、人员和项目经理须按规定岗位配置,并提供相应的复印件； 3、平均报价的确定方式:将所有有效投标文件中的报价,去掉一个最高价和一个最低价,剩余 报价的算术平均值即为平均报价。当有效投标文件等于 3 家时其算术平均值即为平均报价； 4、投标单位的评分确认方式:将评标委员会中所有的评委的评分,去掉一个最高分和一个最低 分,剩余评分的算术平均值即为投标单位的得分； 5、以得分高的前二名为评标委员会向股东推荐的中标候选单位。 2、服务企业考察 由于进入设计和建设阶段都是请专业公司去做，具体如何操作是交由这些专业公司去做，作 为园区方定好规则按规则去做就行。当然作为重资产投入，不可能就这么盲目相信这些专业 4 公司会不打折扣地按园区规则去做，最好还是设个工程部来保障规则的运行。 设计单位、建筑单位、监理单位等考察每个最少不低于三家（无论设计院还是建筑单位，最 好要求在当地注册或与当地有合作。尤其建筑单位，因建筑税是地方税，地方政府强烈要求 将此税留在当地），同时特别注意防止围标，考察后需做考察对比表来比较，格式包括但不 限于以下内容： 投标单位考察比较表 考 察 企业 公司介绍 及公司资 质情况 案例（要实 地参观 1~2 个并写出观 感） 报价 合 同 内 容 完 成 时 间 质 保 期 及 响 应 时间 质 保 金 或 其 他 承诺 对 比 后 的建议 A 企 业 B 企 业 C 企 业 投标单位评估意见书 （以下会根据需要附上一些诸如申请审批表格，但为了减少篇幅，附表尽量避免出现审批人 和审批单位栏目） 工程名称 工程面积 预 期 完 工 时 间 投标单位名称 投 标 价 近期类似工程情况 资质、经验 和能力 工程项目小组评估意见 5 确定中标单位 工程招标小组成 员会签 定标审批人意见 备注：附上投标单位的标书及相关资料。 3、服务企业招标参考 如果不是企业内部评标，而是委托专业招标公司来帮助招标，就按他们的流程和规范来做， 作为发包方（甲方）可以学习参考（以下是建筑总承包的招标）： 1）对参加投标单位的要求 条款号 条款名称 编列内容