2026年政府工作报告解读-戴德梁行

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2 0 2 6 年 政 府 工 作 报 告 解 读 1 戴德梁行 2026 年政府工作报告解读 2026年 政府工作报告 解读 2 0 2 6 年 政 府 工 作 报 告 解 读 2 戴德梁行 2026 年政府工作报告解读 作为“十五五”的开局之年，2026 年在国家现代化进程中扮演着承上启下、定调起步、系统破局的核心作用， 也是夯实 2035 年基本实现社会主义现代化基础的关键节点。2026 年两会的《政府工作报告》充分考量了国内 外的复杂环境，为国民经济发展设定了更具弹性的目标，这些目标对 2026 年的房地产市场将产生重大影响： 从增量扩张到存量盘活的转变，人工智能赋能各行各业发展的大趋势将带来市场格局重塑，资产价值重估，空间 生态重构等多方面的深远影响。 经济增长目标： 政府将 GDP 增速设定为区间目标 4.5%-5%，“十五五”开局之年的政策框架兼顾稳 增长与调结构，为商业地产市场的企稳回暖提供坚实宏观支撑。 房地产“控增量、去库存、优供给”： 政府明确“因城施策控增量、去库存、优供给”三并列方针，探索多渠道盘活存量商品 房，“好房子”建设持续推进，标志着中国房地产行业从增量扩张向存量提质的历史性 转型加速落地。 消费专项行动： 支持以旧换新的 2500 亿元超长期特别国债及 1000 亿元财政金融协同促内需专项资 金双轮驱动，服务消费提质惠民行动将为零售物业市场注入结构性增长动能。 智能经济新形态： 深化拓展“人工智能 +”、智能体推广、超大规模智算集群建设，数字经济核心产业增 加值占比不断攀升，作为核心城市写字楼市场的重要需求来源，AI 赛道正在重塑写字 楼市场需求格局，同时带动数据中心及相关产业园区的新一轮投资建设周期。 要点总结 2 0 2 6 年 政 府 工 作 报 告 解 读 3 戴德梁行 2026 年政府工作报告解读 表 1：2024―2026 年主要经济指标对比 来源：各年政府工作报告、国家统计局，戴德梁行研究部整理 指标 2024 年实际 2025 年实际 2026 年目标 GDP 增速 5.0% 5.0% 4.5%-5% GDP 总量 ~134.9 万亿元 140.19 万亿元 ⸺ 赤字率 3.0% 4.0% 4.0% 地方专项债 3.9 万亿元 4.4 万亿元 4.4 万亿元 超长期特别国债 1.0 万亿元 1.0 万亿元 1.3 万亿元 城镇新增就业 1256 万人 1267 万人 1200 万人以上 CPI 目标 3% 左右 2% 左右 2% 左右 城镇化率 ~67.0% 67.9% ⸺ 社零总额 48.8 万亿元 50.1 万亿元 ⸺ R&D 投入强度 2.68% 2.8% ⸺ 资本市场改革与 REITs： 持续深化资本市场投融资综合改革，拓展私募股权和创投基金退出渠道，商业地产投资 市场迎来新一轮扩容机遇。 新型城镇化与城市更新： “建设创新型产业社区、商务社区”首次写入政府工作报告，京津冀、长三角、大湾区 将被打造成为世界级城市群，城市更新与存量资产盘活为全物业类型带来价值重估机遇。 加快推动绿色转型： “碳排放双控”从强度控制升级为总量与强度并重，绿色建筑从增量标配向存量改造延 伸的趋势日益清晰。 三年经济指标对比 2 0 2 6 年 政 府 工 作 报 告 解 读 4 戴德梁行 2026 年政府工作报告解读 “今年发展主要预期目标是：经济增长 4.5%—5%，在实际工作中努力争取更好结 果……提出这些预期目标，主要考虑是开局之年为调结构、防风险、促改革留出 空间，为后期更好发展打牢基础。” 2026 年 GDP 增速目标以区间形式设定，这一务实调整体现了政策层在“十五五”开局之年兼顾增长 质量与速度的战略考量。回顾“十四五”五年，中国经济总量从 110 万亿元连续跨越至 140 万亿元， 年均增长 5.4%，这一增长基础为“十五五”时期商业地产市场的结构性转型提供了可靠的经济锚点。 在财政端，2026 年赤字率维持 4% 高位，赤字规模 5.89 万亿元，一般公共预算支出首次突破 30 万 亿元大关。超长期特别国债规模提升至 1.3 万亿元，其中 2500 亿元定向支持消费品以旧换新，8000 亿元用于“两重”建设。货币政策明确“适度宽松”基调，降准降息空间充裕，社会综合融资成本将 低位运行。财政与货币政策的协同发力，将有效支撑企业经营预期和商业地产租赁需求的基本盘。 从“十五五”远景来看，《十五五纲要（草案）》提出 GDP 增长保持在合理区间，为 2035 年人均 GDP 较 2020 年翻一番打好基础。这一中长期目标意味着中国经济仍将保持年均 4.5%-5% 的增长， 为商业地产市场提供持续且可预期的宏观需求支撑。 “十五五” 开局之年： 1 经济增长 4.5%-5%⸺商业地产发展的宏观基础 政府工作报告原文： 2 0 2 6 年 政 府 工 作 报 告 解 读 4 2 0 2 6 年 政 府 工 作 报 告 解 读 5 戴德梁行 2026 年政府工作报告解读 “促进商品消费扩容升级，安排超长期特别国债 2500 亿元支持消费品以旧换 新……设立 1000 亿元财政金融协同促内需专项资金……实施服务消费提质惠民 行动，打造一批带动面广、显示度高的消费新场景，加快培育消费新增长点。支持 有条件的地方推广中小学春秋假，落实职工带薪错峰休假制度。” 2026 年政府工作报告将消费政策提升至前 所未有的系统性高度。2500 亿元以旧换新 专项叠加 1000 亿元财政金融协同资金，形 成 3500 亿元级别的消费刺激组合。从消费 市场基本面来看，2025 年社会消费品零售 总额达 501,202 亿元，同比增长 3.7%，首 次突破 50 万亿元大关。2025 年我国人均 GDP 达 13953 美元，接近服务消费结构加 速转型的关键节点（人均 GDP 1.5 万美元）， 当居民可支配收入大幅提升，生存型商品消 费需求趋于饱和，发展型、享受型服务消费 需求将加速释放。美国、日本、韩国等发达 国家的发展历程显示，人均 GDP 接近或达 到 1.5 万美元时，消费结构会出现阶段性跃 迁，服务消费占比进入加速提升通道，其中 美国、韩国在人均 GDP 1.3 万美元时服务 消费占比已达 53%-54%，而中国当前服务 消费占比仅为 46.1%，仍有较大提升空间， 服务消费的持续扩容趋势清晰可见。 深入实施提振消费专项行动⸺ 2 零售物业迎来政策密集期 政府工作报告原文： 2 0 2 6 年 政 府 工 作 报 告 解 读 5 2 0 2 6 年 政 府 工 作 报 告 解 读 6 戴德梁行 2026 年政府工作报告解读 3.8% -0.4% 2.7% 0.7% 3.0% 5.3% 4.8% 4.6% 4.1% 2.4% 1.5% 1.7% 2.7% 2.7% 2.6% 2.4% 0.1% 0.2% 0.4% 3.3% 1.7% 1.9% 1.1% 0.8% 0.5% 1.8% 1.0% 1.2% 0.3% 1.3% 0.8% 0.7% 0.9% 0.7% 0.8% -1.1% -0.3% -0.9% -1.0% -0.2% 0.8% 0.5% 2.0% 2.5% 2.4% 1.3% 1.4% 1.4% 4.8% 0.4% 3.9% 2.9% 4.5% 6.3% 4.9% 5.2% 5.3% 4.7% 4.6% 5.4% 5.4% 5.2% 4.8% 4.5% -2.0% -1.0% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 8.0% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 最终消费支出对GDP增长的拉动点 资本形成总额对GDP增长的拉动点 净出口对GDP增长的拉动点 中国GDP实际同比 2022 2023 2024 2025 图 1：三大需求对经济增长的拉动点走势 来源：国家统计局，戴德梁行研究部整理 报告明确的“服务消费提质惠民行动”和“消费新场景”政策导向，与近年来优质购物中心从商品零 售向体验服务转型的调改方向高度契合。中小学春秋假和带薪错峰休假制度的推广，将有效拓展文旅、 亲子、休闲等服务消费的时间窗口，为购物中心引入体验型业态提供政策赋能。 随着消费政策工具密度的进一步提升，千亿元级消费刺激组合将有效带动耐用消费品和服务消费双向 增长，体验型、社交型业态的优质购物中心有望率先受益。 2 0 2 6 年 政 府 工 作 报 告 解 读 7 戴德梁行 2026 年政府工作报告解读 “深化拓展‘人工智能＋’，促进新一代智能终端和智能体加快推广，推动重点行 业领域人工智能商业化规模化应用，培育智能原生新业态新模式。实施超大规模智 算集群、算电协同等新基建工程，加强全国一体化算力监测调度，支持公共云发展。” 从 2025 年“持续推进人工智能 +”到 2026 年“深化拓展人工智能 +”，政策表述的升级标志着 AI 产业从培育推广阶段进入商业化规模化应用的新阶段。“智能体推广”和“智能原生新业态”等新提 法的出现，预示着 AI 应用将从技术研发层面向业务流程全面渗透，这一产业变革对写字楼市场的需求 结构带来深远影响。 2025 年，中国数字经济核心产业增加值占 GDP 比重提升至 10.5% 以上，“十五五”规划进一步将目 标锚定 12.5%。全社会研发经费投入强度达到 2.8%，已经超过世界经合组织平均水平，技术合同成交 额增长 10.8%，科技创新向产业应用的转化速度显著加快。 AI 产业的爆发对写字楼市场而言呈现需求结构分化趋势。AI 产业的大幅扩张让大模型、算力、算法、 应用企业有望在 2026 年成为新增租赁主力，智能制造和智能建造的政策推进将带动京津冀、长三角、 珠三角智能硬件产业园的定向扩张需求。但对其他行业而言，AI 替代基础白领岗位的趋势叠加当前企 业降本增效的诉求则让需求乏力成为 2026 年写字楼市场面临的最大挑战。 此外，“超大规模智算集群”和“算电协同”新基建工程的提出，将带动数据中心及相关产业园区的 新一轮投资建设周期，绿色低碳认证的新型数据中心将获得更高溢价；京津冀、长三角、粤港澳大湾 区等核心算力节点城市有望从中率先受益。 打造智能经济新形态,深化拓展“人工智能 +” 3 写字楼需求结构性重塑 政府工作报告原文： 2 0 2 6 年 政 府 工 作 报 告 解 读 7 2 0 2 6 年 政 府 工 作 报 告 解 读 8 戴德梁行 2026 年政府工作报告解读 图 2：一线城市写字楼行业租赁占比（2020-2025） 来源：戴德梁行研究部 北京 上海 深圳 广州 TMT 44.1% 20.4% 29.7% 19.8% 金融业 22.5% 19.2% 27.9% 16.0% 专业服务业 16.6% 23.2% 17.3% 28.0% 能源 4.7% 1.7% 2.1% 2.3% 医疗健康 4.2% 6.2% 2.5% 0% 零售业 2.4% 11.9% 9.9% 13.5% 制造业 1.6% 8.3% 2.6% 9.7% 房地产开发与建筑 1.6% 1.2% 4.3% 6.6% 物流与运输 0.7% 2.8% 3.0% 2.8% 其他 1.6% 5.1% 0.8% 1.3% 2 0 2 6 年 政 府 工 作 报 告 解 读 9 戴德梁行 2026 年政府工作报告解读 “因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量 商品房重点用于保障性住房等。有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设，实 施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。深入推进房地产发展新模式的基础 制度和配套政策建设。” 着力稳定房地产市场 4 从增量扩张到存量提质的历史转折 政府工作报告原文： 2026 年房地产政策呈现三大新特征：一是“控增量、去库存、优供给”首次以三并列形式出现，政策 目标从此前的“止跌回稳”转向更系统化的供给侧结构优化；二是“盘活存量商品房”从去年的“收 购存量”升级为“多渠道盘活”，处置路径进一步拓宽；三是“好房子”建设连续第二年写入报告， 并新增“房屋品质提升工程”和“物业服务质量提升行动”双重配套。 从国际视角来看，这一转型方向有着充分的客观基础。根据 IMF 及各国统计局数据，2024 年世界前 十大经济体（除新兴经济体外）房地产增加值占 GDP 的平均比重为 12.56%，而中国仅为 6.3%。 这一差距揭示了中国房地产行业长期以来 “重建设投资、轻服务租赁”的结构性失衡。 房地产业作为发达经济体最重要的支撑性产 业，其租赁、住房服务及商业地产运营成为 其经济的稳定器，而中国当前正处于“新房 周期”的尾端，存量服务尚未成为经济支柱。 “十五五”规划明确的“房地产发展新模式”， 正是要推动行业从以开发销售为主的增量模 式，向以资产管理、物业服务、租赁运营为 核心的存量提质模式转型。这一转型方向将 深刻重塑商业地产的价值链条⸺资产管理 能力、运营服务品质和租户体验将成为物业 价值的核心评价维度。 表 3：全球主要经济体房地产增加值 占 GDP 比重对比（2024 年） 国家 / 地区 房地产增加值 /GDP 英国 13.5% 法国 13.0% 美国 12.2% 日本 11.5% 德国 10.5% 发达国家均值 12.56% 中国 6.3% 来源：IMF、各国统计局，戴德梁行研究部整理 2 0 2 6 年 政 府 工 作 报 告 解 读 1 0 戴德梁行 2026 年政府工作报告解读 “持续深化资本市场投融资综合改革，进一步健全中长期资金入市机制，完善投资 者保护制度，拓展私募股权和创投基金退出渠道，提高直接融资、股权融资比重。” 2026 年《政府工作报告》中提及的资本市场改革政策的力度和明确度均达到新高度。中长期资金入市 机制的健全、私募退出渠道的拓展、直接融资和股权融资比重的提升，投融资的综合改革将为商业地 产投资市场引入更充裕的中长期资本，同时也为公募 REITs 的扩容和大宗物业交易市场的活跃度提升 迎来制度性利好。 2025 年中国公募 REITs 市场实现跨越式发展：上交所的数据显示，2025 年全年共新发行产品 20 单、 扩募 5 单，累计发行产品达 79 单，总发行规模（含扩募）突破 2100 亿元，中国已成为亚洲最大的公 募 REITs 市场。资产类别从最初的基础设施领域逐步拓展至消费类物业和商业不动产，市场深度和广 度持续提升。 此外，2026 年商业公募 REITs 迎来发展元年，随着商业不动产 REITs 试点正式开闸并扩展至酒店及 商业办公板块，行业告别“基础设施单一赛道”，进入“基础设施 + 商业不动产”双轮驱动的常态化 发展格局，成为盘活存量商业资产、优化大类资产配置的核心工具，今年，政策护航、供给扩容、资 金青睐三重利好叠加将有助于整个行业从“试点探索”向“常态化发展”跨越。 持续深化资本市场投融资综合改革 5 大宗交易与公募 REITs 迎来新机遇 政府工作报告原文： 2 0 2 6 年 政 府 工 作 报 告 解 读 1 0 2 0 2 6 年 政 府 工 作 报 告 解 读 1 1 戴德梁行 2026 年政府工作报告解读 “以服务业为重点扩大市场准入和开放领域，进一步扩大增值电信、生物技术、外 商独资医院等领域开放试点……推动跨境电商加海外仓模式扩容升级、规范有序 发展……扩大人民币跨境使用。深化外商投资促进体制机制改革，保障外资企业 国民待遇。” 进一步扩大高水平对外开放 6 跨境物流与外资投资双轮驱动 政府工作报告原文： 2026 年对外开放政策有望呈现两个显著特征：一是服务业开放广度持续拓展，增值电信、外商独资医 院等领域的试点扩围将直接带动新一批外资服务业企业进入中国市场；二是跨境电商加海外仓的“扩 容升级”定位，标志着跨境贸易新业态从高速增长进入规范化、高质量发展新阶段。 海关总署的数据显示，2025 年中国跨境电商进出口规模达 2.75 万亿元，跨境电商进出口总额增速连 续四年超过进出口总额增速，跨境电商已成为外贸增长的重要引擎。跨境电商对高标准仓储的需求呈 现密度高、周转率快的结构性特征，有效支撑了物流市场的结构性增量。 图 3：进出口总额及跨境电商进出口总额增速对比 来源：国家统计局，海关总署，戴德梁行研究部 在物流仓储市场端，戴德梁行的数据显 示，截止到 2025 年四季度，华南地区 高标仓空置率为 12%、租金水平为 36.7 元 / 月 / 平方米，领跑全国，而华北 及华东地区空置率分别升至 23.3% 和 22%，租金则分别下调至 21.9 元 / 月 / 平方米和 35.1 元 / 月 / 平方米，市场呈 现“量升价调”的去化格局，区域分化 态势显著。随着跨境电商规范化发展和 冷链物流需求的持续释放，具备绿色低 碳认证和智能化管理能力的高标仓将在 结构性去化中率先受益。 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 2021 2022 2023 2024 2025 进出口总额增速 跨境电商进出口增速 2 0 2 6 年 政 府 工 作 报 告 解 读 1 2 戴德梁行 2026 年政府工作报告解读 “高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造。盘活利用存量土 地和闲置房屋设施。建设创新型产业社区、商务社区，推动城市治理智慧化精细化， 建设现代化人民城市。支持京津冀、长三角、粤港澳大湾区打造世界级城市群。” 2026 年新型城镇化政策中，“建设创新型产业社区、商务社区”的首次提出值得特别关注。这一新概 念突破了传统的产业园区和商务区边界，强调产业功能、商务功能与生活功能的有机融合，将推动城 市空间形态从功能分区向功能复合转型。对商业地产而言，产业社区和商务社区的建设将催生兼具办公、 商业、居住配套的综合体开发和运营需求。 中国城镇化进程正从高速增长阶段转入高质量发展阶段。政府工作报告明确支持京津冀、长三角、粤 港澳大湾区打造世界级城市群，提升成渝地区双城经济圈发展能级，推动长江中游城市群加快发展⸺ 这一多层次城市群体系的构建，将为商业地产市场带来显著的区域分化效应。 城市更新和存量资产盘活是本轮城镇化政策的核心抓手。“盘活利用存量土地和闲置房屋设施”的政 策导向，与房地产章节的“多渠道盘活存量商品房”形成呼应，共同构建了从增量扩张到存量提质的 制度框架。对于持有城市核心区存量资产的业主和运营商而言，城市更新项目提供了资产重定位和价 值提升的战略机遇。 推动新型城镇化和区域协调发展 7 城市群价值重估与城市更新机遇 政府工作报告原文： 2 0 2 6 年 政 府 工 作 报 告 解 读 1 2 2 0 2 6 年 政 府 工 作 报 告 解 读 1 3 戴德梁行 2026 年政府工作报告解读 “以碳达峰碳中和为牵引，