URBAN RENEWAL POLICY INTERPRETATION *************************** 城市更新政策 解读 XXX 资金支持 01 FINANCIAL SUPPORT PART 政策解读 02 POLICY INTERPRETATION PART 实施步骤 03 IMPLEMENTATION STEPS PART 工作建议 04 SUGGESTIONS PART CONTENTS 目 录 资金支持 FINANCIAL SUPPORT ONE 主要资金来源 MAIN SOURCE OF FUNDS 社会资本 商业贷款 城市更新基金 PPP 模式 基础设施 REITs 政策性资金 中央和省级专项资金 地方政府财政投入 政策性金融机构支持 盘活利用存量 低效用地 低效用地再开发 土地增值收益反哺 混合开发模式 SPECIAL TREASURY BONDS 03 支持范围 相关要求 住宅老旧电梯更新 投入使用时间长、配置水平低、运行故障率高、安全隐患突出、群众更新意愿强烈 既有住宅加装电梯 结合推进城市更新、老旧小区改造 供水设施设备更新 自来水厂内及居民小区二次供水（加压调蓄）设施设备 污水处理设施设备更新 水泵、鼓风机、污泥处理设备、加药设备、监测及自控设备、除臭设备、闸阀及各类专用机械设 备

政策研究 |城市更新 1 两部委城市更新新政解读与城投转型路径探析 文/范昱希 摘要 随着我国城镇化进入存量提质阶段，城市更新已由单一的民生工程进化为空间价值重构的 战略抓手。中华人民共和国自然资源部和中华人民共和国住房和城乡建设部于 2025 年 12 月 31 日发布的《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（以下简称《通知》）通过“优化 规划”、“过 新“新要求”下转型提供指引。 一、探索中国式城市更新的发展路径 我国城镇化进程已由“外延式扩张”转向“内涵式提质”的存量时代，2024 年城镇化率已 达 67.9%，城市发展正式告别“大规模增量扩张”的传统模式，迈入“存量提质增效”的高质 量发展阶段。城市更新作为存量时代的核心发展抓手，其政策体系经历了从“规范约束”到“制 度赋能”的系统性演进，《通知》的发布，标志着城市更新从早期单一的“拆改修”物理改造， 年《住房和城乡建设部办公厅 关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63 号）的具体落实，是 继 2025 年 5 月《中共中央办公厅、国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》和 2025 年 8 月《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》之后的具体指导。本次《通知》 在坚守合规底线的基础上，重点解决前期城市更新“落地难、成本高、融资贵”的实操堵点，

资支持，同时通过政策性金融工具撬动社会资本，形成“项目筛选—绩效约束—收 益分 享” 的闭环机制。随着“扩大有效投资”更加聚焦于这些领域，政策性开发性金融与社会 资本将 共同发力，带动现代物流、冷链仓储、城市更新、市政设施、算力基础设施、工业互 联网等 方面的投资与相关消费需求互动共振。最终，这些有效投资在满足当期需求的同时， 也将通 过提高要素配置效率转化为持续的全要素生产率增量。 再次，建设全 过培育税源、专项债等增加收入，节流：严格控制一般支出和隐性负债增量，盘活： 运用存 量资产证券化、特许经营、公私合营等手段盘活存量资产，缓释城投平台和隐性债 务风 险； 三是稳增长，通过保障性住房建设、城中村改造、城市更新和基础设施补短板等工程 ，带动 一定的投资和就业增长，以弥补房地产下行对经济的拖累。同时，在金融端，通过建 立“白 名单”制度支持优质房地产项目融资，推动不良资产处置市场化法治化，加快出清风 险；在

节能基础数据开展定期评估。分年度制定既有建筑节能改造计划，支 ` EESIATEL：010-58460051EMAIL：eesia@eesia.cn 持运用合同能源管理模式开展节能改造，结合城市更新、老旧小区改 造开展节能改造。针对学校、医院和机关办公建筑等改造需求，结合 围护结构装修、用能系统更新，开展公共建筑节能改造。持续推进公 共建筑能效提升重点城市建设，改造后实现整体能效提升 20%以上。 加强空间规划统筹。强化国土空间规划统筹协调作用， 落实“多规合一”,将加氢站、制氢厂、充换电站等新能源项目 专项规划建设内容纳入国土空间规划，为项目建设提供空间保障。建 成区应结合城市功能优化和城市更新等统筹规划，支持盘活利用现有 加油站改(扩)建加氢、充换电等新能源设施。鼓励新布点加油站同步 规划建设加氢、充换电等新能源设施。 19.强化土地要素保障。在符合国土空间规划和国家产业政策的

低缴存人购房交易成本和支付压力。推进租购衔接，缴存人购买首套房 申请住房公积金贷款的，可将一年内的租房提取金额与账户余额合并计 算贷款额度。（牵头单位：省住房城乡建设厅、人民银行山东省分行） 11.2024 年 8 月底前召开城市更新项目推介会，加快实施 160 个片 区更新项目，全年开工改造老旧小区 56 万户，完成城建投资 1500 亿元 以上。（牵头单位：省住房城乡建设厅、省财政厅、人民银行山东省分 行） 三、支持企业稳定经营 镀处理中心等绿色共享工厂，降低企业委外表面处理成本。推进废旧动 力电池循环利用，培育资源循环利用再制造企业。 19.支持低效用地再开发利用。支持加强土地利用，优化土地要素保 障，助推产业升级和城市更新建设。落实低效用地分类处置政策要求， 支持鼓励企业自愿退出申请收回土地使用权。鼓励社会主体投资低效用 地再开发项目。 本政策出台后，按属地原则，各行业主管部门商财政部门出台本领 域资金奖励 旅游领域设备更 新清单》要求且单个投资额不低于 2000 万元的项目，按照市级奖励金额 的 30%给予最高不超过 30 万元的一次性奖励。 14. 鼓励策划包装城市更新项目。鼓励企业组织国内外优秀设计单 位参与编制片区城市更新项目策划规划或城市设计方案，若方案获得市 级及以上相关部门颁发的奖项，编制费用在 100 万（含）以下的，给予 10 万元奖励；编制费用在 100 万元—300 万（含）以下的，给予

500 强、中国 500 强、全球 新能源 500 强大型能源企业总部或其子公司，在我区租用办公场地的， 给予首年 100%租金补贴，单个企业最高补贴 50 万元。 （四）提供产业空间保障。依托城市更新和“工业上楼”项目，围 绕光伏、新型储能、智能电网、综合能源服务、氢能等重点领域，建设 新能源产业专业园区，积极构建新能源研发和制造核心承载区。鼓励新 能源产业专业园区制定配套的租金优惠措施。 式建筑示范项目认证证明，竣工验收后经复核达到相关标准的证明材料、 深圳市超低能耗、近零（零）能耗或零碳建筑认证证明、公共建筑项目 需提交分项能耗数据接入深圳市建筑能耗监测平台数据中心的证明文 件、区城市更新和土地整备局等相关单位出具的废弃物处理相关证明材 料、相关获奖证书或证明材料等（验原件留存复印件）； （五）项目单位证照，即营业执照、资信等级证等（验原件留存复 印件），经办人身份证明材料；