智慧商业街招商运营及物业管理综合解决方案（100页 PPT）

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智慧商业街招商运营及物业管理综合解决方案 目录 Contents 商业总体运作思路 1 商业街招商执行策略 2 物业服务合作计划 3 全程商管服务总结 4 合作报价 5 商业总体运作思路 操盘思路 操盘流程 全程策划服务 操盘思路 市场调研 消费调查 建筑形态 商户调查 业态调查 市场定位 商业规划 商业管理 招商销售 竞争调查 投资调查 价格调查 功能定位 规模定位 业态定位 文化定位 客层定位 竞争定位 交通动线 商业布局 铺位分割 招商定位 招商策略 招商计划 招商推广 价格设计 销售策略 营销控制 营销管理 物业管理 商业管理 客户管理 开业策划 …… …… …… …… …… 品牌组合 附属设施 主题定位 筹建前期开发 设计 设计、施工前期 设计、施工前期 经营期 经营期 市场调查 市场定位 商品结构 经营试算 主力店 洽谈 商品结构 经营试算 主力店 意向 招商 经营试算 主力店 签约 零售专业店 签约开业筹 备物业管理 商业 功能 规划 租售 策略 设计 商业 管理 策划 租售 执行 顾问 投资策略 风险评估 成本 概算 投资计划 融资计划 成本预算 募集 融资 成本 监控 竣 工 验 收 营 业 准 备 市 场 推 广 培 训 开 幕 营 业 市 场 推 广 商 业 管 理 方案 设计 论证 招商 销售 顾问 操盘流程 2 3 前期策划顾问服务 招商实施服务 商业管理服务 1 、市场研究报告 2 、项目定位报告 根据市调和定位两个方案着手设计（《商业规划方案》、《招商策划方案》） /着手市场 定位方案和招商策划方案的落地 /策划本项目在商界的推广传播 /策划本项目促进销售 通过指导、自组或合组商业管理团队对本项目的进行商业运营管理。商业管理服务前期成 果是《商业项目商业管理方案》，中期核心成果是《商业项目商业管理制度与管理流程》 和商业经营绩效，后期成果是本项目赢利能力和赢利水平。 1 全程策划服务 商业街招商执行方案 XXX 城市商业市场调研 价格策略 商业街主题定位建议 商业街业态规划建议 战略资源整合 招商阶段性工作内容 招商工作节奏控制  把握市场商业趋势、了解商业现状与规划  挖掘市场空白及项目发展定位之依据 XXX 城市商业市场调研 中央大街 商圈 秋林商圈 爱建 商圈 本案 未来群力 商圈 松北商圈 顾乡商圈 XXX 城市市现有商业格局： 目前 XXX 城市的商圈分布过度集中在松花江以南区域， 传统商圈仍是现阶段是市民消费的核心商圈，但传统商 圈商业格局大致分定，利润空间已经饱和。 新兴商圈近几年发展迅速，营销模式单一、重复，相互 之间跟进、模仿的痕迹十分明显。 伴随目前城市版图的扩张，明显缺乏均衡性，与城市发 展趋势不协调。 XXX 城市现有商业格局 传统商圈 传统商圈 传统商圈 中央大街商圈 爱建商圈 秋林商圈 新兴商圈 靖宇商圈 顾乡商圈 会展商圈 松北商圈 安埠商圈 目前传统商圈可分为三大商圈，商业氛围浓厚。其中，中央大街商圈和秋林商圈 属于跨区域性核心商圈，覆盖范围广。新兴商圈则以会展商圈、哈西商圈为新兴 商业区的代表。 安埠商圈 未来群力商圈 新兴商圈 传统商圈 传统商圈 中央大街 商圈 秋林商圈 中央大街商圈：旅游休闲型主题商业中心 秋林商圈：品牌消费型主题商业中心 靖宇商圈：传统服务型主题商业中心 中央大街商圈：旅游休闲型主题商业中心 秋林商圈：品牌消费型主题商业中心 靖宇商圈：传统服务型主题商业中心 XXX 城市市商业发展预判： • 传统商圈内商业设施将根据市场变化调整，整体档 次、所面向客群的差异将更加明显； • 随着城市的不断发展，城市扩张加剧，传统的商业 中心已经不能够满足目前消费者的购物需求； • 随着城市各区域功能布局的逐步确定，商业发展已 经逐步形成区域化的格局，商业的衍生也随着区域的 消费特征的差异化而有不同的特色； • 未来消费趋势，势必依照区域特性而吸引不同层次 与档次的消费者。这表示未来的商业设施所规划的商 业范围或商圈将受到区域本身特色的局限。 未来商业有从传统商圈向人口集聚的新兴居住区扩散 的趋势，本项目处于群力新区，在城市“西扩”发展方 向之上，应当合理规划布局，因势利导。 新兴商圈 XXX 城市商业发展预判 本案 爱建 商圈 未来群力 商圈 松北商圈 顾乡商圈 安埠商圈 市场调查样本采集原则 调查对象：调查小组成员拟定好调查提纲对 XXX 城市市商业项目分传统商圈和新兴商 圈进行调研分析。 询问法：走访项目现场和销售中心，通过各种方式向商管公司、物业人员 以 及销售人员提出问题，收 集市场 信息； 观察法：在中介门店通过记录获取市场信息； 网络资料收 集： 利用网络收 集市场 数据。 调查方式 市场调查说明 名称 中央大街商圈 概述 XXX 城市市历史最久、保护建筑最多的繁华商圈，档次 从中档到高档，涵盖休闲、娱乐、游览、购物的欧陆风 情综合性商圈 位置 中央大街北起松花江防洪纪念塔，南至经纬街，全长 1450 米，宽 21.34 米，其中车行方石路 10.8 米宽。 商业类型 百货商场、购物中心、专业商场、沿街商铺 典型商业 百货类：中央商城、百盛购物广场、红博中央购物广场、 松雷商厦、新一百购物广场 购物中心：金安国际广场、万达广场、金太阳索菲亚购 物广场 专业商场：苏宁电器 沿街商铺：以俄罗斯旅游商品店及品牌专卖店为主 消费群体 主要消费群体为收入水平中等偏上群体，辐射 XXX 城市 市周边县城，以 XXX 城市市区消费为主。 传统商圈分析 /中央大街商圈 XXX 城市市发展最早，目前最成熟、人气最旺的商圈，同时也是商业发展前景最好的区域，但是部 分业态将面临优化、调整、升级。 名称 秋林商圈 概述 XXX 城市市百年老商业中心，档次从中档到高 档，涵盖旅游观光、商贸流通、商务办公的大 秋林商务圈 位置 南岗区的交通枢纽 商业类型 百货商场、购物中心、大型超市、沿街商铺 典型商业 百货类：秋林商城、松雷商城 购物中心：远大购物中心、红博地下购物广场 商业街：果戈里步行街 消费群体 聚集 XXX 城市最多的高、中端阶层消费人群 ， 辐射整个 XXX 城市地区 传统商圈分析 /秋林商圈 XXX 城市市较早兴起的商圈之一，近年来发展稍滞后于皖西路商圈，但随着商圈改造提升为以秋 林中心商业区和特色街区为核心的大秋林商务圈 ，发展前景看好。 名称 靖宇商圈 概述 以“ XXX 城市最早的大街”—靖宇街为线，周边 商铺云集，是传统商业区 位置 道外区，东北起二十道街靖宇公园，西南至景 阳街的新闻电影院。全长 2190 米，车行道 9 ～ 11 米。 商业类型 百货商场、批发市场、沿街商铺 典型商业 百货类：玛克威商厦 批发市场：温州商贸城 沿街商铺：中华老字号名店一条街—靖宇街， 主营医疗器械 消费群体 聚集以批发为主的中低端传统消费人群 传统商圈分析 /靖宇商圈 XXX 城市市最早兴起的商圈之一，以批发零售为主的传统服务型商圈，近期发展步伐滞后。拥有 近百家闻名全国的老字号商铺和国内乃至世界最大的中华巴洛克建筑群，被誉为” XXX 城市的横 店摄影城“。 序号 名称 所属商圈 业态 商业面积 开业时间 租金 档次 管理费 供暖费 1 道里万达广场 中央大街 购物中心 13.9 万 ㎡ 2005 年 15-20 元 /㎡ /天 中高档 租金 /扣点包括物业 费、商管费和能耗费 45 元 / ㎡ 2 金安国际广场 中央大街 购物中心 6 万㎡ 2006 年 1.6 元 /㎡ /天 + 扣点 25% 中高档 45 元 / ㎡ 3 远大购物中心 秋林 商场 8.1 万㎡ 1999 年 扣点为 30%—50% 中高端 45 元 / ㎡ 4 松雷国际商厦 秋林 商场 3.8 万㎡ 1993 年 扣点为 30%—50% 中高档 45 元 / ㎡ 5 温州国际商贸城 靖宇 批发市场 6.37 万 ㎡ 2002 年 2-3 元 /㎡ /天 中低档 45 元 / ㎡ 6 玛克威商厦 靖宇 商场 8 万㎡ 2002 年 1-5 元 /㎡ /天 中档 45 元 / ㎡ 传统商圈现有重点商业项目格局： •目前重点商业项目分布较为集中，商业类型表现为商场及 购物中心； • 传统商圈内商业均为多年发展起来的老商业，发展至今已 经具有一定的单体商业规模，均在 3 万方以上； • 消费档次均在中档及中档以上，消费群体具有一定的差异 性和共性。 •高端国际品牌的引进力度较大，但产品同质化、品牌堆砌 现象严重，各百货均没有针对自身的细分市场来进行品牌引 进及品类布局。 传统商圈 玛克威商厦 金安国际广场 温州国际商贸城 道里万达广场 松雷国际商厦 远大购物中心 传统商业项目兴起时间较早，发展至今已具有一定单体规模，档次不一，消费群体不一，发展潜力 有限，未能充分引导城市消费，这种趋势未来几年将进一步加聚、演变。 传统商圈现有重点商业项目概况 本案 传统商圈内的商业项目以购物中心形态的商场为主要业态，多采用扣点的方式经营。 传统商圈内的商业项目以购物中心形态的商场为主要业态，多采用扣点的方式经营。 名称 爱建商圈 概述 第一座大型首席滨水高尚生活区，百万市民生 活休闲的商业中心，是中外游客旅游观光的景 观特区，是未来 XXX 城市的居住、商务、商业 中心 。 位置 道里区 商业类型 购物中心、专业市场、精品商业街、地下购物 广场 典型商业 购物中心：卓展购物中心、新百德时尚购物中 心 专业市场：上海路与友谊路交汇处为中心的家 居建材市场 商业街：上海街 地下购物广场：爱达置业地下商业街 消费群体 吸引 XXX 城市高端阶层消费人群 新兴商圈分析 /爱建商圈 XXX 城市市首席滨水新城里的生活休闲商业中心，新兴商业更趋于国际化。是一个购物、餐饮、 休闲、娱乐、运动健身、文化、科技、体验 、 居住、商务、旅游于一体的国际生活、商业中心区。 名称 顾乡商圈 概述 借助哈西客站建设、老机场路改造，依托 XXX 城市国际汽车博览中心、城乡路汽车专业市场 等发展起来的综合性现代服务业集中区 位置 道里区的城乡接合部 商业类型 大型超市、购物广场、汽车专业街 典型商业 大型超市：麦德龙、世纪联华、北京华联 购物广场：新大发国际购物广场 汽车专业街：城乡路汽车专业市场 消费群体 周边居住人群和汽车产业带动而来的人群 新兴商圈分析 /顾乡商圈 道里区五大商圈之一，针对 XXX 城市市“中兴”战略，顾乡商圈提档升级，商圈以综合性现代服务 业为发展重点，大力发展汽车物流中心，引进品牌汽车 4S 店、哈西客站配套服务业等一批现代服 务业项目。 名称 会展商圈 概述 XXX 城市“新城市主义”构想的最佳落脚点 位置 南岗开发区板块—— XXX 城市最早提出中央商 务区（ CBD ）概念的区域 商业类型 购物中心、酒店、大型超市 典型商业 购物中心：红博购物中心 酒店：华旗饭店 大型超市：家乐福、沃尔玛、麦得龙 消费群体 围绕会展中心及会展活动而产生的消费人群 新兴商圈分析 /会展商圈 以 XXX 城市国际会展中心体育馆为中心，集合展览、体育、文化、餐饮、娱乐、购物、旅游商务 等多种功能为一体的新商圈。 名称 哈西商圈 概述 围绕着地铁、高校、哈西客站、哈达果菜批发 市场、医院、哈西服裝城而形成 。 位置 学府三道街与学府四道街，连通哈西大街，涵 盖了建设中的西客站和长途客运站、地铁一号 线、四号线和五号线 。 商业类型 商业广场、专业市场 典型商业 商业广场：哈西万达广场 专业市场：哈西服装城 消费群体 区域内高校师生；哈西客站、地铁交通带来的 消费人群。 新兴商圈分析 /哈西商圈 交通枢纽型商圈，以休闲商业和体验 消费 为主题的时尚消费后起之秀，实现了地铁交通与商业的 无缝对接。 名称 松北商圈 概述 城市发展策略中“北跃”的战略示范区 ，改变“松 北无商业”的局面。 位置 松花江以北岸地区的新城区 商业类型 购物广场、物流中心 典型商业 购物广场：盛恒基直销购物广场、天龙五金商 贸城 物流中心：松北仓储物流集中区 消费群体 XXX 城市市政府与大学城搬迁带来的消费人群 新兴商圈分析 /松北商圈 XXX 城市市未来东北亚经贸枢纽和国际制造业的新城，定位为现代服务业集聚区、旅游文化功能 区和消费品与生产资料物流集散基地。 名称 未来群力商圈 概述 XXX 城市城市西扩战略的第一步，在未来几年 里必然发展为新兴高端商业中心。 位置 道里区，以群力大道、第五大道为中心，线状 发展区域。 商业类型 购物中心、商业街 典型商业 购物中心：远大购物广场、 商业街：关东古巷、金中环 消费群体 未来中高端消费人群聚集地 新兴商圈分析 /未来群力商圈 XXX 城市市目前最大、最热的开发区，商业尚属于起步阶段，配套尚不完善，人气不足，人们区 域认知度不高。定位为集金融、总部经济、会展、酒店、商贸及文化娱乐为一体的中央商务区。 序号 名称 所属 商圈 类型 商业面积 开业时间 租金 档次 管理费 1 红博世纪广场 会展 购物中心 30 万㎡ 2003 年 扣点（ 25%-30% ） 中高档 扣点包括物业费、商 管费和能耗费 2 卓展购物中心 爱建 购物中心 11.5 万㎡ 2011 年 扣点（ 25%-30% ） 高档 3 西城汇 哈西 购物中心 2.5 万㎡ 2010 年 A 、 B 区为 8—10 元 /天 · ㎡ ,C 区为 17 元 /天 · ㎡ 中高档 1.5 元 /月 / ㎡（自 营商铺交纳） 4 香坊万达广场 香坊 商业综合体 30 万㎡（含酒店、住宅） 2007 年 6-8 元 /天 · ㎡ 中高档 租金包含物业费、商 管费和能耗费 新兴商圈现有重点商业项目格局： •目前重点商业主要分布在传统商圈扩展开来的 外围新兴商圈内； • 新兴商圈根据商业发展时间上跨度较大，在 规模上比传统商业有较大的提升，业态丰富、 综合性强； • 消费档次均在中高档，目前缺乏真正意义上 的高端、时尚前沿的商业中心，新兴商圈概念 同构、经营同质化，营销模式单一、重复，相 互之间跟进、模仿的痕迹十分明显； • 整体市场需要朝多元化、高层次方向发展。 红博世纪广场 香坊万达广场 卓展购物中心 西城汇 新兴商圈现有重点商业项目概况 新兴商业区或区域性商业区，多处于发 展阶段，需要一定的市场培育期，商圈 辐射范围有限 新兴商业区或区域性商业区，多处于发 展阶段，需要一定的市场培育期，商圈 辐射范围有限 新兴商圈业态整体向购物中心发展 ，但在经营模式主要沿用传统的扣点模式，说明新兴商圈仍然 处于培育期，缺乏专业的商业管理公司进行商业运营。 未来重点商业项目分布 所属商圈 项目名称 爱建商圈 1. 新百德时尚购物广场 顾乡商圈 2. 富力江湾 (VIVA 购物中 心） 群力商圈 3. 远大购物广场 4. 金中环 5. 群力文化广场 哈西商圈 6. 哈西万达广场 7. 鲁商 · 松江新城 会展商圈 8. 华鸿国际（红星美凯龙） 9. 红博西城红场 松北商圈 10. 华鸿国际（华润欢乐颂） 靖宇商圈 11. 宝宇天邑澜湾 3 1 5 10 8 7 6 2 11 4 未来重点商业项目格局分析：  未来商业网点分布有向周边延伸外扩的趋势；  发展趋势是现有商业格局被打破，有传统商圈向多区域商圈方向发展；  主要是向西发展和扩张。 9 所属商圈 项目名称 区域 业态 项目进度 运营模式 爱建商圈 新百德时尚购物广场 道里区 购物中心、中环商业广场、三江美食城 2012 年 6 月开始改造 扣点 顾乡商圈 富力江湾 (VIVA 购物中 心） 道里区 高端购物中心 目前建完一栋三层楼，其余部分 未动工 —— 群力商圈 远大购物广场 道里区 远大购物中心，大型超市、主题餐厅、美食广 场、五星级影城、汽车美容服务中心等 2011 年 4 月全面开工建设，目 前项目建设中，预计 2013 年 8 月投付使用 —— 金中环 道里区 高端餐饮为主 · 英式风格独栋商业群落城市商 业综合体 一期部分建设完工，尚未开业 返租 + 销售 群力文化广场 道里区 北方展艺中心、关东古巷、山水书城、泰姆凯 迪少儿职业体验馆、华谊兄弟影城、家乐福超 市等多个项目。 项目全部竣 工， 仅山水书城开业 摊位租赁、运 营托管 哈西商圈 哈西万达广场 南岗区 五星级酒店、大型购物中心、国际连锁超市、 室内外商业步行街、高档住宅、精装公寓、量 贩式 KTV 、电玩城、国际影城、 5A 级写字楼 住宅销售，商业于 2013 年 9 月 开始招商 —— 鲁商 · 松江新城 南岗区 高尚住宅、大型 Shopping Mall 、花园洋房、 高级公寓、高档写字楼、星级酒店 5 月开盘，先推住宅 —— 会展商圈 华鸿国际（红星美凯龙） 南岗区 家居 MALL 、超市、购物中心、美食广场 目前销售住宅，商业 2013 年下 半年招商 红博西城红场 南岗区 工业博物馆、文化创意园、时尚文化中心、商 务休闲场所、酒店办公、配套商业于一体的商 业创意中心 认购阶段， 2013 年 12 月开业 一次性返租 3 年 8% 年返租率； 3—4 元 /月 / 平 松北商圈 华鸿国际（华润欢乐颂） 松北区 中国最顶级生活超市 ole 、室内冰场、购物中 心、品牌餐饮、服饰主力店、国际一流影院及 其它配套 尚未动工 —— 靖宇商圈 宝宇天邑澜湾 道外区 超白金五星级酒店、国际商贸中心、甲 A 级写 字楼 Shopping Mall 购物中心 风情商业大 住宅销售 —— 以上列表项目为潜在竞争项目，但大多商业部分未动工，具体数据不全，根据自身项目节点，有待跟进调研 未来重点商业项目概况 序号 所属商圈 名称 基本描述 租金水平 1 中央大街 商圈 中央大街欧陆风情步行街 位于中央大街商圈，建筑风格鲜明，业态丰富，是目前 XXX 城 市市最为繁华的商业街区。 10-20 元 /天 · ㎡ 2 秋林商圈 果戈里大街酒吧街 极具俄罗斯风情的大街，是 XXX 城市市比较集中的酒吧街区， 历史悠久，各类酒吧规模不大，散落分布，风格各异。 10-20 元 /天 · ㎡ 3 建设街俄罗斯风情街 建于 20 世纪 80 年代的俄罗斯商品民间贸易街区，主要经营来 自俄罗斯的旅游纪念品。 6-10 元 /天 · ㎡ 4 靖宇商圈 靖宇大街 中华老字号名店街，是哈市最早的商业街，由于历史久远，目 前形象破旧，待改善。 2-6 元 /天 · ㎡ 5 安埠商圈 高丽风景一条街 位于香坊区，红旗大街与延福街交汇处，集民族小吃、歌舞、 文化和娱乐等鲜族特色 1-2 元 /天 · ㎡ XXX 城市独立商业街格局分析： • 商业街区均为自发形成的，