智慧物流园经济测算（20页 PPT）

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智慧物流园经济测算 一 、项目成本分 析 1 、技术参数确定 2 、开发总体成本构成 3 、开发成本估算分项说 明 4 、开发费用估算分项说 明 5 、开发总体成本预算 1.1 技术参数确定 口 规 划 用 地 情 况 ： 用地面积： 500000 m²; 其中：规划道路面积： 120000 m2; 规划停车用地面积： 30000 m2 规划净用地面积： 300000 m2; 规划用地性质：商业用地； 口 土 地 使 用 强 度 ： 建筑面积： 400000 m2 以内； 容积率：控制在 0.8; 建筑密度： 50%; 建筑高度：控制在 5-20 米内； 绿地率： 20% , 面 积 ： 100000 m² 。 口楼面地价 ： 成交价款总额 5250 万元，合约楼面地价 131.25 元 /m² 建筑面积 地上： 1 层 -7 层 停车场： 30000M2 地下： 0 层 道路工程： 120000M2 绿地： 100000M2 1. 2 技术参数确定 □ 项目规划设计假设： 2. 开发总体成本构成 开发总体成本 土地成本 开发成本 开发费用 管 理 成 本 财 务 成 本 不 可 遇 见 费 配 套 工 程 费 建 安 工 程 费 前 期 工 程 费 □ 项目初步成本测算 土地成本 土地成本 总价 ( 万元 ) 5250.00 3.1 开发成本估算分项说 明 合计 5250.00 项 目 名 称 土地成本 计算基础 ( 亩 ) 750 管 理 成 本 财 务 成 本 不 可 通 见 费 配 套 工 程 费 建 安 工 程 费 前 期 工 程 费 序 号 1 开发费用 用 开发总体成本 开发成本 3.2 开发成本估算分项说明 口 项目建安 、配 套 成本测算 ( 开发成本测算 ) 开发总体成本 开发成本 上咆 平 前 期 工程费 建安 工程费 ▶ 配 套 设施 费 不 可 遇 见 费 不 可 通 见 费 配 套 工 程 费 建 安 工 程 费 前 期 工 程 费 开 发 费 用 页 出 土 地 成 本 管 理 成 本 财 务 成 本 序号 项目名称 计算程式 面 积 M ² 元 /m2 总价 ( 万 ) 1.1 设计、学校市政配 套 、监理 等 报建手续费 400000 100.00 4000.00 1.2 三通 一平费 400000 10.00 400.00 1.3 临建水电设施费 400000 5.00 200.00 小计 1.1+1.3 4600.00 管 理 成 本 财 务 成 本 不 可 通 见 费 配 套 工 程 费 建 安 工 程 费 前 期 工 程 费 前 期 工 程 费 3.21 开发成本估算分项说 明 前 期 工程费 土地成本 上吧平 开发成本 叹平 开发总体成本 开发费用 页出 序号 项目名称 计算基础 (M2) 取费标准 ( 元 / m²) 总价 ( 万元 ) 1 地上土建 400000 650 26000.00 2 配 套 工程 400000 50 2000.00 3 水电安 装 400000 50 2000.00 4 消防工程 400000 10 400.00 5 6 合计 30400 00 3.22 开发成本估算分项说 明 建安 工 程费 开发总体成本 土地成本 开发成本 W 平 不 可 通 见 费 配 套 工 程 费 建 安 工 程 费 前 期 工 程 费 开发费 管 理 成 本 财 务 成 本 序号 项目名称 计算基础 (m²) 取费标准 ( 元 / m²) 估价 ( 万元 ) 1 市政供 / 排水工程 500000 10 500.00 2 供电工程 400000 15 600.00 3 道路工程 120000 150 1800.00 4 绿化工程 100000 60 600.00 5 停车场 30000 150 450.00 合计 3950.00 不 可 遇 见 费用 =( 取前 期 工程费 + 配 套 设施费 + 建安 工程费 )*3% =(4600.00+30400.00+3950.00)*3%=38950.00 *3% =1168.50( 万元 ) 配 套 设施费 土地成本 地 成 平 3.23 开发成本估算分项说 明 管 理 成 本 财 务 成 本 不 可 通 见 费 配 套 工 程 费 不 可 运 见 费 配 套 工 程 费 开发总体成本 开发成本 开发费用 市 3.3 开发成本估算分项说明 口 开发成本 = 前 期 工程费 + 建安 工程费 + 配 套 设施费 + 不 可 遇 见 费 =4600.00+30400.00+3950.00+1168.50 开发总体成本 开发成本 队 4 开发成本 =40118.50( 万 元 ) 土地成本 4 开发费用 配 签 工 程 费 期 工 程 费 不 丕 可 见 费 管 理 成 本 财 务 成 本 M H 程 费 财 务 成本 = 初步成本 *10%=40118.50*6%=4011.85( 万 元 ) 管 理 成本 = 初步成本 *1.5%=40118.50*1 .5%=601.78( 万元 ) 口开发费用 =4011 .85+601 .78 =4613 .63( 万元 ) 如 理 成 本 财 务 成 本 不 可 通 见 费 配 套 工 程 费 建 安 工 程 费 前 期 工 程 费 开发总体成本 土 本平 开发成 X 本平 开发费 出 □ 开 发 费 用 = 财 务 成 本 ( 计 6 % ) + 管 理 成 本 ( 1 . 5 % ) 4. 开 反 贺 用 估 算 分 项 说 明 口 开发总成本 件 平 = 土地成本 + 开发成本 + 开发费用 =5250+40118.50+4613.63 =49982.13( 万元 ) 5. 开发总体成本 不 可 遇 见 费 配 套 工 程 费 建 安 工 程 费 土地成本 地 X74 开发总体成本 前 期 工 程 费 开发费用 开发成本 管 理 成 本 财 务 成 本 1. 财 务 计算中税项及费用设 定 口营业税取值： 5.8% 按国内资金开发的方式进行本次房地产开发，在进行物业销售时预计须支付 的税项主要有营业税、营业税附加、印花税等，根据委托方提供的资料，销售期 间税项合计按销售收入的 5.8% 计算。 口销售费用取值： 3% 按销售收入的百分比计算，其中包括中介代理 费、项目推广宣传、广告 等费 用首期 按销售收入的 3% 计算。 口所得税取值： 25% 根据委托方提供资料，按应纳税所得额的 25% 计算征收。 2. 财 务 效 益 分 析 前 提 口 项目地上可 销售总面积为 400000m2; 口项目建筑地上 1 - 7 层； 口 项目 100% 销售状态分析总投入与收入。 楼层 销售面积 (M²) 销售单价 ( 元 / M²) 楼层销售合计 ( 万元 ) 均价 400000 2000 80000.00 销售收入总计 80000.00 3. 销售收入测算 销售收入测算表 销售收入总计 80000.00 营业税 = 销售总收入 *5.8% 4640.00 土地增值税 = 销售总收入 *2% 1600.00 销售费用 = 销售总收入 *3% 2400.00 开发总成本 49982.13 开发总投资 = 开发总成本 + 营业税 + 土地增值税 + 销 售费 用 58622.13 税前 利润 = 销售总收入 - 开发总投资 21377.87 所得税 = 税前 利润 *25% 5344.47 税 后 利 润 = 税 前 利 润 - 所 得 税 16033.40 4. 财 务 收 血 测算 财 务 收益测算表 ( 单位：万元 ) 5. 项目综合评价 ● 项目建设周期 预计 3 年，项目总收益 16033.40 万元， 项 目总投资 49982.13 万元，项目周期 内投资 内静态投 资 回报率 32% 以上 .