2025年中国数字化赋能实体商业实践白皮书

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©2025 iResearch Inc. 中国数字化赋能实体商业实践白皮书 突破增量困境，探寻品牌商户破局之道 2 近年来，随着经济格局和消费市场的深刻变革，实体商业逐步回归日常生活舞台，成为城市经济发展 的重要抓手。然而，伴随消费升级和需求多元化，线下实体商业面临的竞争愈加激烈。从商业综合体 到品牌商户，如何突破传统模式、在复杂多变的市场中稳步增长，成为每一位从业者的核心命题。 数字化转型无疑是破解上述困局的关键路径。对于实体商业而言，数字化不仅是技术的应用，更是商 业模式和经营逻辑的重塑。从选址到开店，从消费者触达至经营扩张，数字化手段正深入到实体商业 的每一个环节，解决品牌商户遇到的“选址难、营销难、运营难、拓展难”等痛点。通过数字化赋能， 实体商业可以实现线上线下的无缝融合，全面提升经营效率和市场竞争力，最终实现可持续增长。 珠海万达商管作为中国实体商业数字化领域领军企业，依托其20多年深厚商管经验和全国业务布局， 始终致力于推动实体商业的数智化转型。通过万达智慧商业平台，珠海万达商管不仅为品牌商户提供 精准的选址方案、高效的运营管理工具，还以数据驱动的决策支持助力品牌实现创新与扩张。无论是 初创企业，还是行业头部品牌，珠海万达商管的数字化商业服务都切实帮助其在市场竞争中占据优势。 在实体商业不断迈向数实融合的新时代，数字化转型已成为每一个品牌商户的必修课，而珠海万达商 管将继续以行业引领者的姿态，为推动整个行业的可持续发展贡献智慧与力量。 报告撰写 艾瑞咨询研究院 序言 3 ▋ 研究意义 在实体商业迈向数实融合的进程中，数字化赋能已成为推动实体商业高质量发展的核心驱动力。随着消费升级 与市场竞争日益加剧，品牌商户不仅需要应对选址、经营、营销等传统挑战，还需在数据驱动的时代下重塑增 长模式。数字化技术的应用，正全面改变实体商业的价值链、业务模式和市场格局。 在此背景下，本研究聚焦于数字化赋能实体商业的实践，以及万达智慧商业平台在推动行业转型中的关键作用， 旨在为品牌商户优化运营模式和提升市场竞争力提供有力支持，同时为行业决策者与投资者提供前瞻性观点。 ▋ 研究内容 本报告深度剖析数字化赋能实体商业的现状、挑战及发展路径，全面展示数字化技术如何助力实体商业转型升级， 并总结实践中取得的成果与价值。  发展概况：随着消费市场需求的快速变化，实体商业正经历深刻的变革。传统模式下的选址、营销、运营等环 节面临诸多痛点，而数字化技术的渗透正在重塑行业格局与增长逻辑。  发展路径：实体商业的数字化转型，是一个从单店模型到规模化扩张的系统工程。涵盖了品牌选址、租铺开店、 经营扩张等全流程的数字化服务，在此基础上，品牌商户可以实现全链条优化。  优秀实践：作为商管领域的引领者，珠海万达商管以其深厚的行业经验和广泛的资源整合能力，打造了覆盖全 国商业服务的万达智慧商业平台，为平台上1300万+用户，50万+品牌提供高效、精准的全方位支持。 ▋ 研究展望 艾瑞预测行业趋势如下：1）数字化升级是实体商业变革的必然选择，全链路数智化转型重构产业增长范式； 2）实体商业迈向数实深度融合，未来将通过技术协同与生态重构，引领产业数字化转型新浪潮。 摘 要 ABSTRACT 4 目 录 CONTENTS 01 实体商业与品牌商户发展现状 Overview 02 数字化赋能下的实体商业品牌商户发展路径 Industry development 03 数字化赋能实体商业未来趋势探索 Development trend 5 Overview 01 实体商业与品牌商户发展现状 6 ©2025.4 iResearch Inc. www.iresearch.com.cn 实体商业发展历程 实体商业发展历程 商业综合体集群效应阶段 （2023-） 数字化商业冲击阶段 （2000-2016） 商业发展回归实体阶段 （2016-2023） 重 要 事 件 随着互联网技术的普及，中国数字商业在21世纪 初开始迅速发展，对传统实体商业构成了挑战。 中国的电子商务平台提供了便捷的在线购物体验， 逐渐改变了消费者的购物习惯。 实体商业受到数字化浪潮冲击 商业发展回归实体 阶 段 商业综合体成为盘活实体经济的重要抓手 随着数字商业的增长放缓，实体商业开始通过与电 商合作以及建立线上线下融合平台的方式创新和提 升消费者购物体验。实体商业引入新业态、提升服 务质量和增加顾客互动，逐渐恢复竞争力。 商业综合体加速数字化转型，以其多元化服务和集群 效应，成为推动实体经济发展的关键。商业综合体通 过整合零售、餐饮、娱乐等多种业态，提供了一站式 的消费体验，增强了实体商业经济的增长。 实体商业增长率  振兴实体经济相关政策颁布：2016年《国务院办公厅 关于推动实体零售创新转型的意见》颁布，统筹推动零 售业创新转型、融合发展，振兴实体经济。  实体商业与电商平台合作：2016年京东与永辉超市建 立合作关系；2017年阿里巴巴入股盒马鲜生。  实体商业自建线上线下融合平台：2023年6月，珠海万 达商管集团成立万达智慧商业平台，这是国内首家且规 模最大的线上线下一体化租赁服务B2B线上服务平台。 在数字化浪潮的冲击下，中国实体商业经历了重大变革。21世纪初，电子商务的兴起对实体商业构成了前所未有的挑战，消费者逐渐转向在线购物平台进行消费。在 这一背景下，实体商业开始探索与电商平台的合作，寻求线上线下融合的新路径。商业综合体作为实体商业的重要组成部分，通过加速数字化转型，整合多类新业态、 提升服务质量和增加顾客互动，逐渐恢复并增强了竞争力。近年来，商业综合体的数字化转型成为推动实体经济发展的关键，商业综合体促进了不同业态之间的相互 引流和协同效应，为实体经济的复苏和增长提供了新的动力，展现了实体商业在数字化时代的新活力。数字商业的发展逐渐趋于成熟，实体商业的重要性再次凸显， 商业综合体以其集群效应优势，成为盘活实体经济的重要抓手。 在数字化浪潮的冲击下，实体商业积极求索转型，商业综合体逐步成为盘活实体经济的重要抓手  电商平台成立： 2003年阿里巴巴创办淘宝，2004年京 东上线，阿里推出支付宝，2008年1号店与唯品会上线， 标志着中国电子商务时代的开始，对实体零售业产生深 远影响。  电商形成完整供应链：2008年京东开始自建物流体系， 提升了在线购物的体验，进一步冲击实体商业。  电商购物节：2013年阿里巴巴推出“双十一”购物节， 虽然促进了在线购物，但也激发了实体商业的创新应对。  商业综合体正在加速数字化转型，盘活实体商业经济： • 2023年万达广场加强了数字化运营，通过大数据分 析消费者行为，优化了顾客体验。 • 2023年南京德基广场通过其官方APP，提供了虚拟 试衣间、在线预订、会员积分管理等功能。 • 2023年深圳壹方城推出了“壹方城智慧商城”项目。 来源：中华人民共和国商务部、国家统计局，公开资料，艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。  商业综合体数量规模不断扩张：截至2023年末，全国 商业综合体数量达到1819家，实现销售额1.3万亿元， 商业综合体已成为城市消费经济的重要支柱。 7 ©2025.4 iResearch Inc. www.iresearch.com.cn 2.6 2.8 3.1 3.2 3.5 3.7 3.9 4.1 8.7% 8.9% 4.7% 9.1% 5.0% 6.3% 5.3% 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 居民可支配收入（万元） 增速（%） 1.8 2.0 2.2 2.1 2.4 2.5 2.7 2.8 8.4% 8.6% -1.6% 13.6% 1.8% 9.2% 5.3% 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 居民人均消费支出（万元） 增速（%） 实体商业宏观背景 — 消费 居民人均可支配收入与消费支出逐年增长，消费能力整体利好，为实体商业的发展奠定良好基础 根据国家统计局数据显示，2017年至2024年，中国居民人均可支配收入呈现稳健增长态势，由2.6万元攀升至4.1万元，居民财富蓄力持续增强。与此同时，2017年至 2024年居民人均消费支出从1.8万元增长至2.8万元，购买力显著增强，为实体商业的发展奠定了坚实的经济基础。2020年因新冠肺炎疫情影响，人均消费支出短暂下 降。但得益于国内相关举措的有效落实以及扩大内需政策的推动，2021年消费支出迅速恢复，并持续稳步上升，实体商业韧性凸显。随着人均可支配收入和消费支出 的不断提高，居民在实体商业领域的消费支出也相应增加，同时直接驱动消费结构向品质化、体验化升级，为实体商业客单价提升、业态创新及全渠道融合提供了核 心动力，标志着消费市场已迈入高质量发展新阶段，为行业长远发展提供了有力支撑，全面带动行业利好局面的形成。 来源：国家统计局、公开资料，艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。 2017-2024年中国居民人均可支配收入及增速 2017-2023年中国居民人均消费支出及增速 8 ©2025.4 iResearch Inc. www.iresearch.com.cn 实体商业宏观背景 — 区域 来源：国家统计局、公开资料，艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。 东北地区 • 痛点：受到区域人口流动等因素影响，市场需求较弱，导 致商业综合体发展面临挑战，多业态转型进程缓慢。 • 措施：通过数字化赋能行业升级，提升商业综合体运营效 率，创新商业模式，推动市场复苏。 七大地理区域实体商业痛点及数字化措施 华北地区 华东地区 华南地区 西北地区 • 痛点：受人口密度、产业结构等因素影响，商业综合体难以 吸引高频客流，实体商业回报率低。 • 措施：借助数字化工具提升经营效率，优化商品结构和服 务，结合线上渠道扩大覆盖范围，推动区域商业价值提升。 西南地区 • 痛点： 核心城市发展迅速，但区域特色商业业态形式单 一，缺乏本地消费文化融入，商业综合体集中于大城 市，缺乏区县级配套。 • 措施： 通过数字化平台整合区域资源，利用数字化手段 优化供应链效率，挖掘本地文化属性，推动线上线下融 合发展，增强品牌竞争力。 华中地区 • 痛点：市场潜力可观，但商业业态竞争弱，消费能力提升 的速度慢；商业综合体布局不足，实体商业发展路径模 糊，创新乏力。 • 措施：加大数字化技术的引入，全面提升运营效率，优化 区域品牌结构，推动商业模式升级并向多元化发展。 ... . . . • 痛点：经济稳中有升，但传统商业业态占主导，多元化转型 能力不足；实体商业吸引力弱，线上线下融合不充分。 • 措施：优化数字化营销能力，提升品牌传播力，加强线上与 线下场景的融合，为区域商业注入创新活力。 • 痛点：市场基础稳健，消费能力强，但区域市场竞争激烈， 商业综合体差异化程度低，品牌同质化现象严重。 • 措施： 利用数字化技术打造智慧商圈，强化线上线下联 动，如通过AI推荐、流量监测等服务，提升差异化竞争力， 助力品牌引领市场。 • 痛点：消费潜力巨大，但城市发展不均衡；商业综合体布 局局限于中心区域，外围区域商业活力不足。 • 措施： 借助数字化工具优化选址策略，运用大数据分析 推动区域商业资源合理配置，激发区域下沉市场潜能。 七大地理区域实体商业在数字化变革中呈现出不同的发展路径与痛点，增长潜力地区（西南、华中、华南）拥有较大市场空间和较强消费需求，但存在区域特色不足 或商业布局不均衡的问题。西南地区需通过数字化工具挖掘本地文化价值，华中以会员体系和精准营销提升品牌竞争力，华南则依托数据分析优化资源配置，激发下 沉市场潜力。竞争激烈地区（华东、华北）拥有雄厚消费能力，但商业模式趋于同质化，华东可通过智慧商圈等数字化手段打造差异化服务，华北则应强化线上线下 融合与创新业态布局。复苏重点地区（西北、东北）面临人口流失、需求不足等问题，需借助大数据和线上运营工具提升经营效率，激活区域消费潜力。数字化工具 贯穿于各地区优化措施中，成为推动经营效率提升、市场精准覆盖及商业模式升级的重要动力。 数字化工具靶向施策七大地理区域，破局实体商业痛点，重构产业生态与品牌价值 ... ...... . ......... .. 南海诸岛 9 ©2025.4 iResearch Inc. www.iresearch.com.cn  整体商圈租金微幅上涨：整体来看，重点城市典型购物中心租金水平保持小幅上涨，但涨幅收窄。  核心商圈租金变动分化：2024年上半年，部分核心商圈优质商场客流保持增长态势，销售额亦有所提 升，叠加积极引入各类首店、旗舰店等优质租户，商铺租金保持上涨。但是部分位于非核心商圈的商 场，硬件设施陈旧、消费场景落后，经营状况欠佳，租金持续下调。  租金上涨商圈举例：深圳东门、上海淮海路2个商圈租金涨幅在1.0%以上北；京三里屯、苏州狮山 路、重庆观音桥、北京王府井、上海五角场、杭州吴山、天津小白楼、深圳南山中心区等28个商圈租 金涨幅在0.1%（含）-1.0%之间；南昌八一、重庆杨家坪等7个商圈租金涨幅在0.1%以内。  商业街商铺租金整体上涨：2024年上半年，消费增势良好。整体来看，重点城市主要商业街商铺租 赁需求平稳释放，租金总体保持稳中微涨的态势。  商业街经营情况分化明显：部分城市知名度较高的代表性商业街以及文旅街区、网红街区客流有所增 长；但部分老旧街区客流下滑、商铺空置较多，亟待升级改造。  租金上涨商业街举例：北京王府井大街租金涨幅最大，为0.84%；其次为成都宽窄巷子、上海南京西 路商业街、上海新天地、天津古文化街，涨幅为0.3%-0.8%；接着为武汉万松园商业街、深圳湾步行 大街、武汉光谷步行街，涨幅为0.05%-0.3%。 实体商业宏观背景 — 租金 来源：中国政府网、《2024上半年商业地产租金指数报告》、专家访谈、公开资料，艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。 商业街及商圈购物中心租金 2024年两会政府工作报告明确提出要“大力推进现代化产业体系建设”、“着力扩大国内需求”。随着扩内需促消费政策持续发力，我国消费市场和服务业经济总体 延续2023年恢复态势，带动了商业地产市场的温和复苏。《2024年上半年商业地产租金指数报告》依据全国15个重点城市主要商业街及购物中心商铺租赁的相关数据， 选取了重点城市中的100条商业街商铺与100个典型购物中心商铺作为样本标的进行了深入调查与分析。研究发现，商业街和商圈购物中心租金延续小幅上涨态势，但 涨幅收窄，消费市场有望保持平稳恢复态势，商铺租赁需求亦有望继续释放。 商业街及商圈购物中心租金小幅上涨，消费市场平稳恢复，商铺租赁需求有望继续释放 62.1% 57.5% 一 线 城 市 19.2% 11.5% 二 线 城 市 租金上涨 租金下降 租金不变 40.0% 2.5% 50.0% 56.9% 43.2% 6.8% 35.3% 7.8% 租金上涨 租金下降 租金不变 一 线 城 市 二 线 城 市 24.37元 /平方米/天 上涨 0.09% 商业街商铺平均租金 27.17元 上涨 0.25% 购物中心商铺平均租金 /平方米/天 10 ©2025.4 iResearch Inc. www.iresearch.com.cn 实体商业宏观背景 — 企业 中国头部企业在营购物中心数量持续增长，连锁餐饮巨头加速拓店，激活实体商业新动能 2024年中国头部企业在营购物中心数数量保持增长态势，万达广场排名第一，项目数达到510+，展现出行业龙头的强劲扩张能力。与此同时，餐饮业作为日常生活的 基本需求，在2023年也呈现出显著的增长态势，收入达52890亿元，同比增长20.4%，增长率在所有消费行业中位居前列。餐饮业当中，头部品牌正积极扩张门店， 绝味鸭脖早已步入万店行列，塔斯汀三年新增门店超过6000家，新锐品牌霸王茶姬则实现门店数的成倍增长。这表明，餐饮市场展现强劲发展势头，同时也在推动购 物中心多元化、提升整体人气方面发挥了关键作用，为实体商业注入持续增长的动力。 注释：餐饮品牌门店数量来源窄门餐眼，门店总数日期截至2025.01.10。 来源：中国连锁经营协会（CCFA）、国家统计局、窄门餐眼、各企业年报/官网、公开资料，艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。 2022与2023年中国购物中心头部企业项目数统计 2021-2023年中国餐饮品牌新开门店数量统计 头部企业 名称 2022年在营购物 中心数（个） 2024年在营购物 中心数（个） 净增数 （个） 万达 473 510+ 37+ 新城 145 173 28 华润 86 122 36 宝龙 90 98 8 龙湖 76 89 13 品牌 2021年新开 2022年新开 2023年新开 214 614 2318 门店总数 5902 447 2318 3769 8658 1624 2318 1966 12397  2023年，中国餐饮收入52890亿元，同比上升20.4%。这一增长率在所有消 费行业中位居前列，餐饮市场展现强劲活力，行业迎来新的增长机遇。 11 ©2025.4 iResearch Inc. www.iresearch.com.cn 实体商业品牌新发展 餐饮美食业态聚焦多元化与体验化消费需求，下沉城市餐饮消费潜力巨大，智能化选址成为趋势 当前实体商业呈现出以餐饮美食、精品零售、休闲娱乐、亲子互动